二手房交易“十謹(jǐn)記六掌握”輕松圓購(gòu)房夢(mèng)想
近來的房地產(chǎn)市場(chǎng)成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，在新的形勢(shì)下，買房的常識(shí)和講究將是買房者關(guān)心的問題。如在在一個(gè)持續(xù)降息的周期下面買房，當(dāng)然可以大膽采取信貸消費(fèi)形式，縮小現(xiàn)金支出，現(xiàn)付，預(yù)期月供；如關(guān)注非商品房出身二手房。由于要擴(kuò)大住房需求，除強(qiáng)化保障住房供應(yīng)量與對(duì)象外，前期一些非商品房出身的，如以前的經(jīng)適房，公房轉(zhuǎn)私有，部分村改房及集資房，處于舊城改造區(qū)域的鄉(xiāng)產(chǎn)房等，當(dāng)樓市需求不力的時(shí)候，政府首選啟動(dòng)的將是為這些邊緣住房交易與置換，不妨關(guān)注。買房最重要的因素還是地段，這些房子都具備好的地段；最后要謹(jǐn)慎：謹(jǐn)慎進(jìn)入住宅投資市場(chǎng)、底商或零售商業(yè)投資市場(chǎng)，因?yàn)楸P活住宅投資市場(chǎng)不是一朝一夕之功，政府是否放開投資管制的口子，還有待觀察。二手房市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)固然總理提出了方向，但各地如何啟動(dòng)，以及二手交易與開發(fā)商的關(guān)聯(lián)度比較低，政府如果想救開發(fā)商，首選的當(dāng)然不是二手交易的稅費(fèi)，反而是新房交易稅費(fèi)。底商及零售商業(yè)主要是有些人喜歡投資的穩(wěn)定，認(rèn)為商業(yè)持續(xù)性好，實(shí)際上，商業(yè)空置量與交易量均非常之弱，這個(gè)時(shí)候進(jìn)行投資，應(yīng)當(dāng)適度且謹(jǐn)慎。尤其是返租，固定回報(bào)承諾與低首付，經(jīng)營(yíng)性持有等促銷方式的使用，應(yīng)該注意實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)。來源搜房網(wǎng)
下面讓我們一起關(guān)注下買房過程中的一些常識(shí)事項(xiàng)。
第一、二手房交易須謹(jǐn)慎需要注意十大問題謹(jǐn)記心頭
一、房屋手續(xù)是否齊全。
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易，對(duì)買受人來說有得不到房屋的風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以，最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
二、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。
有些房屋有多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的。對(duì)此，買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下，一般是無效的。
三、交易房屋是否在租。
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)法律認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能對(duì)抗在此之前成立的租賃合同。這一點(diǎn)容易被很多買受人及中介公司忽視。
四、土地情況是否清晰。
二手房買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥型還是出讓型。劃撥型的土地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓型是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)只有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說，如按同地段土地使用權(quán)為70年的商品房的價(jià)格購(gòu)買，衡量起來就有點(diǎn)不劃算。
五、市政規(guī)劃是否影響。
有些房主出售二手房是因?yàn)橐蚜私庠摲课菸磥?到10年附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等因素。作為買受人，在購(gòu)買前應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
六、福利型房屋是否合法。
房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)，要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
七、購(gòu)買單位住房時(shí)要注意是否侵權(quán)。
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，兩者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房，一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些，可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
八、物管費(fèi)用是否拖欠。
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且數(shù)目不小。買受人不知情購(gòu)買了此房屋，有可能要全部承擔(dān)所有費(fèi)用。
九、中介公司是否違規(guī)。
有些房產(chǎn)中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款可從銀行“騙貸”出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有責(zé)任有可能都要自己承擔(dān)。
十、合同約定是否明確。
二手房買賣合同雖然不像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚。如合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決和簽訂日期等均應(yīng)全面考慮。【文章來源：解放日?qǐng)?bào)】
第二、80后理財(cái)路在何方二手房黃金大道圓購(gòu)房夢(mèng)想
買房投資族不少“80后”瞅準(zhǔn)樓市出手，年輕白領(lǐng)小黃不久前與男友在桂城買了套面積約100平方米的二手房，總價(jià)53萬元，首付28萬元，月供2600元。“禪桂房?jī)r(jià)持續(xù)走高，二手房買下才兩個(gè)月，升了近7萬元，再怎么著也比房貸利息高。”小黃興奮不已。
建議：三大因素判斷增值潛力由于經(jīng)濟(jì)能力所限，第一套住房一般不會(huì)是“80后”的最后一套房產(chǎn)，在購(gòu)買時(shí)應(yīng)適當(dāng)考慮其投資價(jià)值。專家認(rèn)為首次投資房產(chǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注三大因素，即房屋所處地段和房子本身的質(zhì)量以及房屋的“租售比”。“房屋的‘租售比’指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，一般將租售比控制在1：200之內(nèi)會(huì)較合適，超過范圍則有可能潛藏較大風(fēng)險(xiǎn)。”建行佛山分行理財(cái)師鄭藝提醒道。
由于“80后”大多事業(yè)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)都相對(duì)薄弱,中行佛山分行理財(cái)師梁海燕建議固定資產(chǎn)投資比例不宜過高，一般還貸額不要超過總收入的50%、貸款年限不要超過15年。從佛山的房屋租賃市場(chǎng)看，一般60~100平方米左右的房屋較易出租。
