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資金托管問題研究
目前，二手房交易市場存在著法律制度不完善、買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)的信息不對稱、中介機(jī)構(gòu)的誠信缺失等問題。基于利益約束的方式，提出構(gòu)建中介傭金第三方存款模式，利用銀行監(jiān)管中介傭金，規(guī)范二手房市場中介行為，可以增強(qiáng)交易中的透明度和公平性，使其公平獲取利益，以期促進(jìn)二手房市場的健康發(fā)展。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場的助推下不斷升溫，二手房市場也空前活躍，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般的不斷涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)在二手房交易買賣雙方之間，起到媒介和橋梁的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)三級交易市場的專業(yè)化發(fā)展；另一方面，中介機(jī)構(gòu)從自身利益最大化的角度出發(fā)，采取欺詐手段欺騙消費(fèi)者，賺取不法利潤，干擾了二手房市場的健康發(fā)展。為此，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為，構(gòu)建公平、健康、和諧的二手房市場已成為房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的迫切之需。
一、二手房交易市場發(fā)展概述
我國二手房市場興起，源于1998年國家停止住房實(shí)物分配之后，城鎮(zhèn)居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的支持，此時(shí)，面向二手房市場的中介服務(wù)起步發(fā)展。到2001年之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)需求兩旺的景象，商品房價(jià)格快速上漲，二手房市場也受到進(jìn)一步影響，房地產(chǎn)買賣、租賃市場開始全面繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入初級發(fā)展時(shí)期。從2004年開始二手房市場進(jìn)入快速發(fā)展期。但是2008年，在金融危機(jī)的影響下，整體樓市不景氣以及消費(fèi)者的觀望情緒，二手房成交量出現(xiàn)了近5年來的首次下降，二手房市場發(fā)展上升曲線出現(xiàn)了拐點(diǎn)，進(jìn)入了調(diào)整期。綜觀二手房交易市場近10年來的發(fā)展，期間走過了起步、發(fā)展、高峰、調(diào)整的各個(gè)階段，逐步形成了房地產(chǎn)行業(yè)中不同于商品房市場，具有自身發(fā)展特點(diǎn)的另一種市場環(huán)境。
二、二手房存在的必要性
1.中國住宅觀念的發(fā)展
中國的住宅概念從建國到改革開放以及到目前房產(chǎn)的高度發(fā)展，其中經(jīng)歷了幾個(gè)不同階段的發(fā)展。在住房制度改革之前，大多數(shù)人依賴企業(yè)、政府解決住房問題，住房的市場供給處于短缺狀態(tài)，無法體現(xiàn)消費(fèi)者對房產(chǎn)的真實(shí)需求。1999年城鎮(zhèn)住房制度改革以后，房地產(chǎn)市場供給告別了短缺狀態(tài)，需求呈多元化態(tài)勢。
(l)已獲得政策性住房的或中等收人群體需要出售其政策房或原有住房轉(zhuǎn)向購買環(huán)境條件較優(yōu)越的中檔、高檔房產(chǎn)。
(2)低收人或暫時(shí)性低收人者需要低價(jià)的住房滿足其對居有定所的需求。
(3)先富起來的高收入者更看中環(huán)境及小區(qū)住戶的自身識別，故而其原有住房也會進(jìn)人市場流通。
(4)隨著居民收入與社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者對住房的需求會不斷升級，存量房的交易已經(jīng)達(dá)到一級市場的50%(2002年數(shù)據(jù))左右，且存房的交易比例在不斷攀升。從1991年到2000年10年間我國房產(chǎn)銷售市場的銷售趨勢。
綜合美國、歐洲等住宅消費(fèi)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的市場發(fā)展情況分析，當(dāng)市場成熟時(shí)，一級市場(商品房銷售)將與二手房市場交易量相互持平，而且隨城市內(nèi)可開發(fā)用地的不斷減少，城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢，城市內(nèi)房產(chǎn)的交易方式將主要以二二手房置換服務(wù)為主。一、二級市場間有相當(dāng)強(qiáng)的相關(guān)性，二級市場發(fā)達(dá)的地區(qū)，一級市場的開發(fā)銷售也不錯(cuò)，相反二級市場不十分發(fā)達(dá)的地區(qū)，一級市場的開發(fā)也顯得較為滯后。
2.二手房存在的必要性
隨著人們對房產(chǎn)市場需求的急劇增加，在市場的規(guī)則下逐漸形成一種階梯消費(fèi)，即住房者根據(jù)經(jīng)濟(jì)收人的變化來逐步提高改善自己的居住品質(zhì)，從住宅市場的供給來看，由租賃市場，二手房市場到新增商品房市場，從“安置型”、“實(shí)用型”再到“舒適型”，形成了產(chǎn)品的梯級供給。二手房在住宅梯級消費(fèi)中起到承前啟后的關(guān)鍵作用，鏈接住房者不同階段的物業(yè)形態(tài)，也關(guān)系著房地產(chǎn)一、二、三級市場的聯(lián)動效應(yīng)，為房地產(chǎn)市場的繁榮和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長發(fā)揮著作用。