近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，與其相對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)也是一路飛漲。雖然部分城市的房?jī)r(jià)已出現(xiàn)所謂的“拐點(diǎn)”，但整體房屋價(jià)格還是居高不下。據(jù)筆者觀察，城市的中產(chǎn)階級(jí)在談及買(mǎi)房這一問(wèn)題時(shí)，也普遍表示很難承受目前的房屋價(jià)格。而作為二手房自然就以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)取得一定的市場(chǎng)地位，受到部分房屋買(mǎi)售者的青睞。然而在二手房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中所出現(xiàn)的一系列法律問(wèn)題又不得不引起人們的重視。本文主要針對(duì)時(shí)下二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的一些法律問(wèn)題及可以通過(guò)合理注意排除的法律風(fēng)險(xiǎn)做一分析，希望對(duì)各位朋友有所幫助。
一、選好中介公司，簽好中介合同
在大城市中很多人不知道誰(shuí)要賣(mài)房子，同樣也有很多人不知道誰(shuí)要買(mǎi)房子。因此很大一部分買(mǎi)房人是通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)的。中介公司在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中扮演著中間人的角色。其收集賣(mài)房者的信息，并通過(guò)向買(mǎi)房人提供其整合的房源信息、幫助簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賺取中介費(fèi)用。在與中介公司的交往過(guò)程中往往要與其簽訂一份合同，也就是我們平常所說(shuō)的“居間合同”或“委托合同”，對(duì)中介公司以及房屋買(mǎi)售人的權(quán)利、義務(wù)做出約定。一般中介公司往往會(huì)要求買(mǎi)方人先預(yù)交一部分買(mǎi)方訂金如三萬(wàn)、兩萬(wàn)才能讓其看房，中介公司也絕不會(huì)讓買(mǎi)方與賣(mài)方直接接觸并達(dá)成協(xié)議，即避免雙方脫離其進(jìn)行交易而得不到中介費(fèi)用。
在這個(gè)過(guò)程中，買(mǎi)房人主要應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題是預(yù)交訂金的問(wèn)題。買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)避免先交訂金以避免不必要的損失。具體可通過(guò)以下幾個(gè)途徑來(lái)解決：
第一，力爭(zhēng)不交訂金，約定中介費(fèi)用。通過(guò)這樣一種形式簽定居間合同，使中介人有既得利益又避免買(mǎi)房人不必要的損失。
第二，提存房款，各位朋友在買(mǎi)房過(guò)程中可以與中介人商定把房屋總價(jià)款提存于第三方，待房屋成交后再把全不價(jià)款提出，這樣做的一個(gè)好處是可以避免提前交款的風(fēng)險(xiǎn)。有很多“一房二賣(mài)”、“合同欺詐”就是在提前交款后發(fā)生的。
風(fēng)險(xiǎn)最大的是把房款完全交給中介公司，而中介公司一旦不把房款叫給賣(mài)房人則買(mǎi)房人必然遭到巨大的損失。對(duì)于出賣(mài)人則要在收到全部房款時(shí)才可以把產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給買(mǎi)房人。
二、簽好房屋買(mǎi)賣(mài)合同前注意的幾點(diǎn)問(wèn)題
買(mǎi)方在買(mǎi)房過(guò)程中主要應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：
第一，要產(chǎn)看房屋所有權(quán)是否完整，現(xiàn)在有不少出賣(mài)的房屋產(chǎn)權(quán)并不完整。要看產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，看有沒(méi)有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門(mén)查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，故一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓；對(duì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，確認(rèn)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位協(xié)商按比例分成。一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓有一些公房，公房一般是要先買(mǎi)給單位的。
第二，要查看出賣(mài)人是否已經(jīng)結(jié)婚，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定：婚后購(gòu)買(mǎi)的房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而如果一方未經(jīng)房屋共有權(quán)人的允許單獨(dú)處分房產(chǎn)，這樣的合同是可以撤消的。有類似的案例，即夫妻處于分居狀態(tài)，男方私自處分房產(chǎn)。過(guò)后房屋漲價(jià)又讓其妻子以不知其處分房產(chǎn)為由主張撤消買(mǎi)賣(mài)合同。一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同被撤消，將給買(mǎi)房人帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)損失。不但失去了已經(jīng)到手的房屋，也錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房的時(shí)機(jī)。
第三，要查看待出賣(mài)的房屋是否為經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)榻^大多數(shù)城市都是有規(guī)定的，即經(jīng)濟(jì)適用房是幾年內(nèi)不能買(mǎi)賣(mài)的，對(duì)其轉(zhuǎn)讓幾個(gè)也是有約定的。而根據(jù)我國(guó)法律相關(guān)規(guī)定：一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同違法法律規(guī)定將被認(rèn)定為無(wú)效合同。無(wú)效合同對(duì)于付款方損失最大。
