本文介紹二手房交易過程中會遭遇的各種法律問題以及相關(guān)的注意事項，二手房買賣較復(fù)雜，所以需要在進(jìn)行交易的時候掌握相應(yīng)的法律知識，以下是滬律網(wǎng)房地產(chǎn)法整理的相關(guān)二手房買賣的法律注意事項。在進(jìn)行二手房交易流程的時候，希望可以對購房者有幫助。
一般來講，二手房買賣時所遇到的風(fēng)險會較高，法律問題比較多，原因是二手房不是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買賣是因為原業(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時，更容易遇到法律障礙。
注意事項之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣
有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經(jīng)過裝修，將其出租，以此收回投資。或者是買了以后，根據(jù)市場情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu店。因為房子是臨街而且投資人考慮的是經(jīng)營，所以在談房價時，價格走勢較高。在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。誰知當(dāng)新主人剛開始經(jīng)營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因為某開發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償對一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對于這位因投資而高價從舊房主手里買來的臨街房再進(jìn)行改建裝修的人來說就是十分不合適的。而開發(fā)商決不會因為這位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補(bǔ)償。
這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進(jìn)行投資購房的人，在進(jìn)行購房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項目，國家是否在近期或遠(yuǎn)期將此地區(qū)列人舊城改造等。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟(jì)上遭受損失。
注意事項之二：已有銀行按揭的二手房的買賣
有一購房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。他主動出示了其購房時與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā)商會隨時收回房產(chǎn)的。
在購買此類的二手房時，購房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開發(fā)商的“五證”。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會有大量的原購房人會將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應(yīng)該怎么樣面對如此大量的二手房買賣?
像這類二手房的買賣程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。當(dāng)二手房購買者選定一處此類的二手房時，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。如果是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時二手房購房人就要格外謹(jǐn)慎。因為這時該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個法律關(guān)系的變化都影響著另外一個法律關(guān)系。
