本文介紹了房地產(chǎn)交易流程和二手房交易流程，在個(gè)人購(gòu)買住房(主要是住宅)前首先會(huì)對(duì)欲購(gòu)買的房屋相關(guān)信息進(jìn)行落實(shí)和比較。通常考慮的是房屋的價(jià)格、地理位置、并提供專業(yè)律師進(jìn)行免費(fèi)法律咨詢...
房地產(chǎn)交易中數(shù)量比較多的是從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)得房產(chǎn)即商品房買賣。
1)房屋相關(guān)信息落實(shí)
在個(gè)人購(gòu)買住房(主要是住宅)前首先會(huì)對(duì)欲購(gòu)買的房屋相關(guān)信息進(jìn)行落實(shí)和比較。通常考慮的是房屋的價(jià)格、地理位置、交通環(huán)境、房屋實(shí)際質(zhì)量(預(yù)售房屋除外)、教育及生活設(shè)施配備、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、物業(yè)公司服務(wù)、按揭狀況、房屋升值潛力等。只有消費(fèi)者在綜合考慮了以上的各個(gè)因素之后，對(duì)該房產(chǎn)的相關(guān)狀況認(rèn)可后，才會(huì)進(jìn)入實(shí)質(zhì)購(gòu)房程序。
2)相關(guān)證件審查
個(gè)人購(gòu)買商品房時(shí)候應(yīng)當(dāng)進(jìn)行對(duì)開(kāi)發(fā)商的各種證件進(jìn)行審查，以確保最終購(gòu)買的房屋具有合法的手續(xù)，能夠獲得該房屋的所有權(quán)。通常表現(xiàn)為房屋的 “五證”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
①《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”因?yàn)槭窃诩w土地上所建設(shè)，并未產(chǎn)生土地所有權(quán)性質(zhì)的改變，因此不會(huì)有國(guó)有土地使用證。②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑。④《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。⑤《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。開(kāi)發(fā)商若能提供《商品房預(yù)售許可證》，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商所預(yù)售的期房符合國(guó)家政策規(guī)定，其他三證已經(jīng)取得，所售樓盤(pán)達(dá)到符合國(guó)家政策規(guī)定的底線。
審查上述“五證”的時(shí)候應(yīng)當(dāng)要求銷售人員提供原件，同時(shí)自己保留復(fù)印件。如果銷售人員僅提供復(fù)印件，則需要對(duì)復(fù)印件進(jìn)行核實(shí)。
3)對(duì)房屋權(quán)利的審查
如果僅僅是對(duì)上述 “五證”的審查，并非已經(jīng)完成了審查程序，有些時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)將已經(jīng)被抵押或者已經(jīng)銷售的房產(chǎn)進(jìn)行銷售。因此，購(gòu)房時(shí)需對(duì)房屋的他項(xiàng)權(quán)利和房屋是否已經(jīng)被銷售情況進(jìn)行核實(shí)。如果出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
4)簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)
商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的法律文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋相關(guān)事宜的初步確認(rèn)。即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為約定的是買賣雙方為將來(lái)訂立合同進(jìn)行談判的權(quán)利義務(wù)，而并非最終必然導(dǎo)致簽約結(jié)果的發(fā)生，所以簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)并非是在購(gòu)買商品房時(shí)的必經(jīng)階段。
