由于二手房市場管理還不成形，法律規(guī)范滯后，在實(shí)務(wù)中，二手房交易過程中出現(xiàn)的問題實(shí)際比商品房買賣還多。下面就二手房交易從購買方的角度按照交易流程，分析實(shí)務(wù)中因該注意的問題，愿能給二手房消費(fèi)者們以法律指導(dǎo)和幫助。
流程一：房源搜索
房源搜索是購買二手房的第一步。這一步主要是通過朋友介紹、媒體廣告資源和經(jīng)紀(jì)公司或中介機(jī)構(gòu)三大途徑完成的。
要注意的問題：
1、朋友介紹房源的，很容易孳生依賴和過份信任，以致于易于在整個(gè)交易過程中放松警惕，甚至無書面協(xié)議或現(xiàn)金收條等證據(jù)留下，留下的只有麻煩。
2、通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體等廣告資源、更多的是網(wǎng)絡(luò)自發(fā)信息尋找房源的，由于廣告內(nèi)容非常混雜，務(wù)必認(rèn)真識別相關(guān)信息的真實(shí)性，可以先查清信息來源的個(gè)人身份或中介資質(zhì)，謹(jǐn)防受騙。
3、委托經(jīng)紀(jì)公司或中介機(jī)構(gòu)代理購買的確省時(shí)、省力、安全，能在較短的時(shí)間內(nèi)尋找到合適的房源。但您必須提前對經(jīng)紀(jì)公司的資信情況進(jìn)行審查，并簽訂好能控制代理機(jī)構(gòu)的委托合同，對代理費(fèi)用要約定清楚，特別要注意定金的約定，因?yàn)橛泻芏噘彿咳朔从常繘]買成，定金卻難以收回，還有很多代理公司在約定費(fèi)用之外隨意亂收費(fèi)，購房人苦不堪言。
流程二：實(shí)地看房
選擇好目標(biāo)房源后，需要親自到現(xiàn)場對房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置、小區(qū)環(huán)境等結(jié)合承受能力作實(shí)地考察，并且一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，初步了解房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質(zhì)量問題等。中介機(jī)構(gòu)一般在合同簽訂前是不讓雙方直接接觸的，更要謹(jǐn)防中介欺詐。
流程三：背景調(diào)查
這一步至關(guān)重要，但在網(wǎng)上流行的二手房交易流程中卻沒有這一步，這是在決定購買還是不買的重要依據(jù)，是合同簽訂前的必備程序，如果自己無法完成，可以聘請律師輔助您作背景調(diào)查。背景調(diào)查的內(nèi)容為：
1、在房管行政部門調(diào)查相關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)，查明該房屋產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，兩證是否齊全，有無抵押等情況。如果有抵押，可能該房屋會因償債而被強(qiáng)制執(zhí)行，您購買的房屋可能被轉(zhuǎn)移給第三人。謹(jǐn)防假證和房產(chǎn)材料。
2、落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。由于各類房屋因性質(zhì)不同，交易的條件也會各不一樣。有的單位福利分房，原合同規(guī)定不得對外轉(zhuǎn)讓，或者補(bǔ)齊單位差價(jià)款后方能轉(zhuǎn)讓;有的是相應(yīng)行政法規(guī)直接規(guī)定交易條件，所以，還要咨詢專業(yè)人員或律師，弄清楚您所欲購買的房屋的交易法律限制，和辦理過戶可能繳納的各種稅費(fèi)。
3、落實(shí)好房屋共有情況，以及出賣人的權(quán)限，有無其它共有人書面售房同意書或授權(quán)委托書，不然，待您房款交出去以后，其他共有人請求法院確認(rèn)買賣合同無效，那就風(fēng)險(xiǎn)太大了。
4、房屋土地使用權(quán)證確定的土地使用年限也是要注意查看的內(nèi)容，不然您以同樣的價(jià)格購買少于別人所購買房屋土地使用權(quán)20年的房屋，您瞧多虧呀。
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