在二手房交易流程之自行交易過(guò)程中，買賣雙方一般都直接進(jìn)行聯(lián)系，自行安排看房，完成簽約、付款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及交房流程：自行交易時(shí)，尋找房源、簽訂合同、辦理過(guò)戶等均需自行完成，尤其是需要貸款的客戶。
一般來(lái)講，自行交易要分為以下幾步：
(一)發(fā)布或了解房源信息
進(jìn)行二手房買賣首要的就是要發(fā)布或了解房源信息，一種是通過(guò)親朋好友介紹;另一種是通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等刊登出售或求購(gòu)信息。相比較兩種方式，第二種方式的選擇面較寬，但買賣雙方需要認(rèn)真識(shí)別信息的真實(shí)性，以避免受到無(wú)謂的打擾，甚至造成不必要的損失。
(二)看房、挑房
作為買方，通過(guò)了解房源信息，選好目標(biāo)房源后，接下來(lái)就需要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察了。考察分為兩個(gè)層面，一足落實(shí)房屋是否可以上市交易以及房屋的權(quán)屬和性質(zhì);二是看房屋本身的現(xiàn)狀，如房屋的戶型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、水電暖是否能正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。
作為賣方，最好了解一下買方的付款能力和資信狀況。
(三)買賣雙方初步達(dá)成意向、買方交付定金
通過(guò)看房，買賣雙方就房屋買賣達(dá)成初步意向。這時(shí)候，通常需要買方交付一部分定金，以作為雙方將來(lái)簽約的一個(gè)保證，防止賣方將房再賣給他人，同時(shí)也對(duì)買方構(gòu)成一個(gè)約束。簽約之后，定金可抵作房款。
(四)談判簽約，買方向賣方支付首付款
達(dá)成買賣意向后，最重要的環(huán)節(jié)就是合同的簽訂，因?yàn)楹贤苯用鞔_雙方的權(quán)利和義務(wù)，一旦產(chǎn)生糾紛，則合同是解決糾紛時(shí)最重要的依據(jù)，因此買賣雙方對(duì)于每個(gè)條款都要慎重考慮，認(rèn)真審查。對(duì)房屋狀況，付款方式和時(shí)間 、過(guò)戶期限 、房屋交付的時(shí)間以及相應(yīng)的違約責(zé)任、合同解除、爭(zhēng)議解決等條款都要在合同中予以明確。
由于房屋具有不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移以過(guò)戶登記為準(zhǔn)，不可能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”，對(duì)于買方來(lái)講，先付全款后過(guò)戶，則面臨付完款但卻得不到房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn);而對(duì)于賣方而言，如果先過(guò)戶后收款，則面臨收不回房款的可能。因此對(duì)買賣雙方來(lái)講，無(wú)論是先付款還是先過(guò)戶都會(huì)對(duì)另一方造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以通常買賣雙方都選擇分期付款的方式，簽訂合同后先付首付款，過(guò)戶手續(xù)完成后，再支付剩余房款。
因此，一般而言，簽訂合同當(dāng)日或一定期限內(nèi)，買方需向賣方支付一定比例的首付款，具體比例由買賣雙方自行協(xié)商確定。
(五)繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶
合同簽訂后，買賣雙方即可到稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費(fèi)，到房屋交易管理部門提交過(guò)戶材料，領(lǐng)取受理通知單，在規(guī)定期限內(nèi)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。如果是具有土地使用權(quán)證的房屋，還需辦理土地使用權(quán)的過(guò)戶手續(xù)。
(六)買方支付剩余房款
如果全款(指不需要貸款的客戶)，買賣雙方自行劃轉(zhuǎn)的，一般在過(guò)戶完畢當(dāng)天或幾日內(nèi)由買方直接向賣方支付剩余房款;如果買方申請(qǐng)貸款的，簽訂房屋買賣合同并支付首付款后，買賣雙方需到銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)，由銀行對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估并審核買方的相關(guān)資質(zhì)，在銀行主持下進(jìn)行面簽，審核合格后銀行發(fā)放批貸通知，雙方到房屋交易部門辦理過(guò)戶手續(xù)，然后銀行憑房產(chǎn)證或契稅發(fā)票直接將款放至賣方賬戶;如果選擇資金監(jiān)管的，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，共賣雙方與銀行簽訂《存量房的交易資金監(jiān)管協(xié)議》，賣方將全部或部分房款存入專管賬戶 ，待約定的條件成就時(shí)(通常憑契稅發(fā)票或房產(chǎn)證)，銀行依申請(qǐng)直接將款劃人賣方賬戶。
(七)交鑰匙
產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完畢，賣方收到全款后，買方與賣方將房屋的水、電、暖有線電視、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，賣方將房屋鑰匙交給買方。
律師提示
自行交易方式適合的對(duì)象應(yīng)具備以下條件：自己能尋找到合適的房源，對(duì)二手房交易的過(guò)程十分了解，有足夠的時(shí)間和耐心，不怕麻煩。
