巧用公積金 輕松還房貸
小王最近向銀行申請了一筆50萬元（公積金貸款20萬元，商業(yè)貸款30萬元）、30年期的組合貸款。但貸了款以后，小王就把住房公積金忘了，他認為住房公積金一個月也就幾百塊錢，起不了什么作用。經(jīng)過同事點撥，他才打電話到貸款銀行咨詢，銀行業(yè)務(wù)員告訴小王，利用自己繳存的住房公積金還貸，可以大大減輕供款的壓力。
銀行業(yè)務(wù)員告訴他，按規(guī)定，住房公積金屬政策性住房金融，資金實行封閉運作，使用限于提取和貸款，在繳存職工之間調(diào)劑余缺，形成互助機制。為了方便職工用繳存的住房公積金歸還貸款，減輕職工購房負擔(dān)，上海市住房公積金管理中心早在2004 年就推出了兩種用住房公積金歸還住房貸款的還款方式（俗稱“沖還貸”）。一種是“逐月還款法”，即每月直接從借款人公積金賬戶中提取用于歸還當(dāng)月貸款本息的辦法。比如小王的貸款月供是2824．57 元，他公積金戶頭里已經(jīng)有了2萬元的存款，如果把2萬元逐月用來抵扣貸款的話，那他就有7個月可以不用出錢還貸款了；另一種是“一次性還款法”，用提取的住房公積金余額一次性歸還貸款余額后，按照提取還貸后的剩余貸款本金和剩余還款期限重新計算后的月還款額繼續(xù)按月還款的辦法。也就是說小王可以把2萬元的存款進行部分提前還貸，這樣每個月的還款額就可以相應(yīng)減少一些。
聽完咨詢，小王對到底應(yīng)該選擇哪種還款方式作了精心比較：
一次性還款法。相當(dāng)于借款人每年做一次部分提前還款，然后按照剩余本金和還款期限重新計算后的月還款額繼續(xù)按月還款，隨著還款次數(shù)的增加，一般可以提前若干年結(jié)清全部貸款。
逐月還款法。由于一開始借款人賬戶里有部分節(jié)余資金，所以第一年幾乎不用支付現(xiàn)金，當(dāng)節(jié)余資金用盡以后，每個月還款額與繳存額之間的差額就需要自己支付了，隨著繳存額的逐年上調(diào)，當(dāng)若干年以后繳存額大于月還款額時，就又不用自己付款了。
可以看出，公積金貸款20萬元，商業(yè)貸款30萬元:貸款30年，在利率不變的情況下，每月正常還款，整個還款期內(nèi)共計需要支付利息51．68 萬元。如果選擇“一次性還款法”，每年用其住房公積金賬戶里的余額部分提前歸還其住房貸款一次，第一次提前還款2萬元以后，按照住房公積金月繳額每年增加 15％計算，可以在第15年左右結(jié)清其全部住房貸款，減少約一半的利息支出。
如果選擇“逐月還款法”，小王公積金賬戶里已有的 2萬元余額加上每月繳存的1000 元住房公積金（包括基本公積金和補充公積金），那么第1年只需自付1965 元即可完成還款，相當(dāng)于每月還款157元，從第2年開始的未來7年里借款人平均每月需支付973元現(xiàn)金用于還款，按照住房公積金月繳額每年增加15％計算，從第8年開始小王的月繳存額將達到3000 元，大于其月還款額后，就不用自己再出錢了。這樣相當(dāng)于在整個貸款期內(nèi)每月還款232元，只占正常月還款額的8％，采用這種方式雖然利息支出沒有減少，但是借款人的還款壓力減輕了。
銀行工作人員分析，對于年輕人來說，剛工作不久，貸款前期資金使用比較緊張，而收入正處于上升期，所以選擇“逐月還款法”比較好，這樣可以減少前期的還款壓力，如果今后資金寬松，再變更還款方式為“一次性還款法”來減少利息支出。對于中年人來說，采用 “一次性還款法”則比較理想。在收入高峰期多還款，就能減少利息支出和今后的還款壓力。另外，上海市公積金管理中心雖然規(guī)定了兩種用住房公積金歸還住房貸款的方式，但是借款人也不一定完全拘泥于這兩種方式，可以自由組合出最適合自己的還款方式，例如借款人從事穩(wěn)定性較差的工作，對于自己的收入來源沒有信心。那么住房公積金對于還款就有不可替代的作用，在收益比較好的時候選擇自己還款，收益差的時候用住房公積金歸還住房貸款，可以緩解一下壓力，解決燃眉之急，保證自己不論在什么時候都不會發(fā)生還款逾期。
合適的才是最好的。經(jīng)過比較和考慮，小王根據(jù)自己的實際情況，決定先選擇“逐月還款法”，待經(jīng)濟情況好轉(zhuǎn)了再變更為“一次性還款法”。
現(xiàn)在，小王也成了如何選擇還款的專家，不過他還提醒大家，去銀行辦理這個業(yè)務(wù)之前需要帶好相關(guān)資料，包括借款合同、身份證、社保卡（如果有）、配偶或者直系血親關(guān)系證明（婚姻證明或戶口簿）、公積金賬號、補充公積金賬號、任意一期還款憑證。否則就有可能無功而返。到了銀行以后，工作人員會給你一個專門的授權(quán)書，你需要仔細閱讀，并在上面填寫好你的名字、身份證號碼、公積金賬號和選擇的方式，填寫好后再復(fù)核一遍。你只要去貸款銀行委托一次整個貸款期都會有效，避免了每次提取住房公積金都要跑銀行的麻煩。另外，“一次性還款法”的操作時間，一般都安排在每年的四月和九月，如果你有選擇“一次性還款法”的打算，就要特別留意這個時間安排表，否則就會錯過半年的機會。對于已經(jīng)辦理過沖還貸業(yè)務(wù)的借款人，也可以根據(jù)自己不同時期的經(jīng)濟情況，到銀行改變沖還貸的方式，但是每次變更前，原“沖還貸”方式須滿一年以上。
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