作者：張黔林 律師
一、 關(guān)于九四方案
“九四方案”指的是按1994年上海市政府<關(guān)于出售公有住房的暫行規(guī)定>購(gòu)房的方案，九四方案是對(duì)這個(gè)規(guī)定的簡(jiǎn)稱。九四方案在產(chǎn)權(quán)登記上存在一定的缺陷，比如，當(dāng)父、母、子都有資格購(gòu)房時(shí)，九四方案規(guī)定產(chǎn)證只能登記為一個(gè)人，其他人不能登記為房屋的共有人。這為日后的糾紛設(shè)下了隱患。因?yàn)楣渴菄?guó)家給予的福利，而不是僅給家庭成員中某一個(gè)人的。在這種情況下，如果產(chǎn)權(quán)人擅自將房屋出售或抵押，就不會(huì)受到其他共有人的約束，但實(shí)際上按九四方案購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由家庭成員所共有。
1996年上海市高級(jí)人民法院印發(fā)了《處理公有住房出售后糾紛的若干意見》，規(guī)定按九四方案購(gòu)買的房屋,產(chǎn)權(quán)證登記為一人的,在訴訟時(shí)效內(nèi)，有五類人可以要求確認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)的共有人，這五類人是：購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人。
二、 按九四方案購(gòu)買的公有住房，購(gòu)房時(shí)的未成年同住人，可否確認(rèn)為房屋的產(chǎn)權(quán)人？
根據(jù)<關(guān)于出售公有住房>的實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，“按成本價(jià)購(gòu)買公有職工住房的對(duì)象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿１８足歲的同住成年人”，因此，未成年人的同住人不具備購(gòu)房的資格，也就不能確認(rèn)為售后公房的產(chǎn)權(quán)人。
三、按九四方案購(gòu)買公有住房，具備可以主張產(chǎn)權(quán)共有條件的人，生前未主張權(quán)利的，其繼承人能否主張繼承共有份額中其應(yīng)得的份額？
如上面所說，按九四方案購(gòu)買的公房，有五類人都可以要求確認(rèn)為產(chǎn)權(quán)的共有人，但如果這些人在生前沒有提出要求，這種權(quán)利能否繼承？根據(jù)目前上海法院的規(guī)定，如果生前沒有主張這個(gè)權(quán)利，應(yīng)認(rèn)為對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬于登記人名下無(wú)異議，因此人繼承人不能再主張。
由此看來(lái)，上海高院對(duì)五類人可以訴訟時(shí)效內(nèi)主張產(chǎn)權(quán)的規(guī)定僅是對(duì)九四方案的補(bǔ)救措施，有資格確認(rèn)的共有人如果在購(gòu)房時(shí)并不想放棄權(quán)利，但限于規(guī)定又不能登記為共有人，那應(yīng)當(dāng)在生前及時(shí)起訴，以法律文書的方式要求確認(rèn)為房屋的共有權(quán)人。如果在生前沒有起訴，可以認(rèn)為他放棄了這種權(quán)利。繼承人繼承的前提是有明確的產(chǎn)權(quán)，對(duì)還沒有經(jīng)過確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)是不能繼承的，因此在這種情況下，繼承人不能主張繼承。
四、婚姻關(guān)系期間購(gòu)得的售后公房登記為一方名下的，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)？
在婚姻存續(xù)期間購(gòu)得的售后公房，房屋產(chǎn)權(quán)雖以配偶中一人名義登記的，除有書面約定外,該房屋產(chǎn)權(quán)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)取得時(shí)間以房買賣合同簽訂的時(shí)間確定。
根據(jù)這個(gè)規(guī)定，一方在婚前取得的公房(不管是單位分的還是父母留下的)，只要婚后買下了產(chǎn)權(quán)，就算產(chǎn)證登記在一方的名下，那房屋的產(chǎn)權(quán)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)(除非另有書面的約定)，在離婚時(shí)另一方都可以要求分割。
