在上期《置業大講堂》關于已購公房的相關內容發布以來，一周內本報接到眾多熱心讀者的來電，表示該內容的刊登讓他們獲益良多，而部分讀者還就自身關切的一些新問題進行咨詢。為此，本報繼續請我愛我家簽約中心主任郭濤為購房者講解購買已購公房的相關事項。
問：已購公房為什么又叫私有化的房改房?
答：即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。
問：如何辦理已購公房的過戶手續?繼承過戶需要哪些費用?
答：辦理已購公房過戶的過程大體如下：產權人憑房屋所有權證(房屋所有權共有的，還需提交共有人同意出售的書面意見)、身份證或其他有效身份證明、與原產權單位簽訂的公有住房買賣合同(如產權人無法提交與原產權單位簽訂的公有住房買賣合同的，可以房改售房的檔案材料或原產權單位出具的證明作為依據辦理)、與買受人簽訂的已購公有住房買賣合同，由買賣雙方直接到房屋所在區、縣國土房管局交易管理、權屬登記部門辦理過戶手續。
辦理房地產繼承過戶主要是房地產繼承權公證費用、房屋估價費用及房地產過戶的稅費，過戶稅費包括登記費和印花稅。
問：各區縣過戶費用都是統一的嗎?
答：北京各區縣執行的稅費標準有所差異，買賣雙方要按照所在區縣具體規定執行。統一的規定上除了上周提到過的土地出讓金收費標準外，營業稅滿五年不需繳納;不滿五年的，按差額5.5%繳納。個稅按照商品房個稅標準繳納;契稅按照商品房契稅標準繳納。
問：成本價房改房補交費用的方式怎么樣?
答：按照現行規定，成本價房改房可選擇兩種補交費用的方式：
(1)直接上市交易，由買受人在辦理房屋權屬登記手續時按照當年房改成本價的1%補交土地出讓金或土地收益。產權人在按規定繳納稅費后，收入全部歸產權人個人所有。
(2)產權人也可先將成本價房改房變為商品房后再行上市交易，具體操作是由其按照當年房改成本價的1%補交土地出讓金或土地收益后，向房屋所在區、縣國土房管局申請辦理商品房房屋所有權證。變為商品房后，再次交易時，售房款除稅費外，收益全部歸產權人所有。
問：標準價房改房可選擇補交費用的方式怎么樣?
答：按照現行規定，標準價房改房可選擇兩種補交費用的方式：
(1)產權人在按規定繳納稅費并扣除按當年房改成本價6%計算的價款后，收入全部歸產權人個人所有。買受人在辦理房屋權屬登記手續時按照當年房改成本價的1%補交土地出讓金或土地收益。
(2)產權人也可以向房屋所在區、縣國土房管局交易管理部門申請按當年房改成本價的6%補交房價款后，按照房改成本價的有關政策上市出售，即與成本價房改房的交易方式一樣。
問：按成本價購買、按標準價(優惠價)購買的已購公房，誰更有價格優勢?
答：按成本價、標準價(優惠價)購買的已購公房，在交易時，營業稅、個稅、契稅、印花稅等都是完全一致的，唯一的稅費不同，體現在補交的土地向出讓金上。按成本價購買的公房，交易時只需補交15.6元×建筑面積(1560元×建筑面積×1%)的土地出讓金，而按標準價(優惠價)購買的公房，交易時需要補交15.6元×建筑面積×6%(1560元×建筑面積×6%)的土地出讓金。所以，按成本價購買的公房，交易時價格更有優勢。例如：一個建筑面積100平方米，價值260萬元的房屋。如果此房是成本價已購公房，交易時的土地出讓金只需交納：15.6元×100=1560元;如果此房是標準價(優惠價)已購公房，交易時需繳納土地出讓金：15.6元×100×6=9360元，后者是前者的6倍。
問：請給購房者一些簽約前的建議?
答：首先需了解產權可靠性。確認產權的房主是否與賣房人是同一人，可到房管部門查詢產權證的真實性，要確認原單位是否允許轉賣并了解房屋的性質。一定要確認原單位是否同意出讓，因為大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，并了解是否已經按成本價補足分攤費用。其次確認登記的面積、使用期限。產權證上一般標明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補分攤。央產交易時還要注意房產面積是否存在超標情況，如果超標，原業主是否已補交超標款。此外，還要注意原業主夫妻雙方是否帶房產證、身份證原件去房改辦申請上市。(記者沈靜)
