核心提示
自2010年4月首輪政策調控開始，由于改善型購房者與政策所針對的投資客、投機者，在購房方面有著一定的相似性，如都用貸款買不止一套房，因此從被限貸到被限購，改善型需求在調控中受到了較大影響。
在嚴厲的限購令面前，改善型購房者成為了開發商想要而又難于爭取的潛在客戶。想要爭取，是由于相比樓市投資客，改善型購房者存在真實自住需求的同時，又有諸如賣舊買新的回旋余地;說難爭取，則是因為相比剛需，改善型客戶沒有那么迫切的需求，而且受到限貸、限購的影響，購買力也大不如前。對于很多改善型客戶來說，他們或是只有一次購房機會，或是賣掉一套甚至幾套房，才能重新獲得一次購房機會。一道選擇題擺在了改善型客戶的面前：如果只有一次購房機會，你會買什么房?
改善型需求者很淡定
剛性需求在近期成為新房和二手房市場的主力軍，較強的經濟實力讓他們很淡定。
首付門檻提高、利率增加……自從國家出臺房地產政策開始，區別化的信貸政策在打壓投資和投機性購房的同時，讓改善型置業者“很受傷”。
誰也沒有料到，一直不顯山露水的改善型需求在限購令出臺后，擔當起樓市的購買主力軍。雖然受到了以限購為代表的多項調控措施的打擊，但改善型購房需求仍然存在，而且有時還表現得十分旺盛。
“最好賣的是120平方米左右的戶型。”多家樓盤營銷經理在接受采訪時如是說。而120平方米左右戶型是最受改善型需求者歡迎的一種戶型。業內人士表示，改善型需求已經成為目前消費的主力軍。
這樣的情況不僅體現在新房市場，據一些中介公司介紹，改善型需求同樣是目前二手房市場的絕對主力軍。“盡管區別的信貸政策抬高了改善型需求的首付比例，同時上調了利率水平，但更為雄厚的購買力抵消了這部分影響。”
記者了解到，改善型置業可以通過出手第一套房子當做新房子首付，因此，目前的房價對他們來說影響不是太大。
另外，政策影響也是改善型需求者紛紛出手的重要原因。
“現在僅僅是門檻提高，萬一再有新政，說不定就買不了了。”喜添貴子的張先生過去的房子只有不到90平方米，他最近的買房目標是面積在120平方米左右的三室。
記者獲悉，和張先生想法類似的購房者并不在少數。
再買的機會其實還有一次
限購政策下消費者更加理性，改善型需求消費者十分珍惜手中的購房資格，這些有實力的買家重品質、重成長性，因此多數會跳過傳統的小三房而直奔“大戶”，實現一步到位。
銷售人員小張說：“改善型需求消費者十分理性，這些希望‘一步到位’的買家中，多數是三代同堂，因此成長性不光體現在戶型上，在生活品質和配套上也要在很長一段時間內滿足其家庭各個成員的需要，包括老人的休閑和小孩的教育。”
“以前購房者受到市場利益驅使和樓盤房源緊缺的影響，成交過程大都時間很短，甚至沒仔細看產品就完成了簽約。可如今的市場卻使得購房者不得不好好理性分析，不僅要考慮產品品質，還要考慮手中僅有的購房資格。”日前在鄭州某樓盤樣板房開放現場，項目負責人認為當前購房者的理性對擁有好品質的樓盤未必是壞事。
對于二次置業的購房者來說，改善居住環境不僅僅是“居住面積更大一點”、“房間多一間”而已，更重要的是居住品質與生活氛圍的更進一步的提升。與首次購房者關注“價格”因素有所不同，改善型置業者在選擇樓盤時，更注重小區的居住環境、物業服務、戶型結構以及片區升值潛力等因素。“我在東區有一套房子，但是一家4口住著感覺有點小，在市區住又有些吵鬧嘈雜，像我們這些中老年人很想去離市區不遠的位置買套房子住，小區里面園林景觀要好，配套也要全面，度個清靜晚年。”市民黃先生說。業內專家分析稱，改善型購房者目前購房需更謹慎，因為這類購房者只能新購一套房，要綜合考慮房源的舒適性與性價比，一步到位盡量不再換房。
改善型房或傾向緊湊“小三房”
但是，在政策調控和房價處于高位的影響下，以中心區樓盤為代表的大戶型，面臨部分改善型購房者“買不起”，投資者“被限”的雙重境地。記者隨后走訪了多個銷售情況不錯的樓盤后發現，不少樓盤在開盤熱銷后，都不約而同地剩余三房的大戶型，面積多在120~140平方米。這些樓盤所剩的大戶型房源少則五六十套，多則上百套。
對此，多數樓盤的銷售負責人表示，大戶型因總價高，針對的客戶偏向改善型購房者，因此，銷售周期長，這在樓市已屬正常現象。“在開盤之后剩下的戶型，我們每周都要定任務，要不到了淡季，就沒機會了。”有銷售人員說。
“也不排除另一種情況，高房價可能讓部分改善型購房者降低了對住房面積的要求。”據中原區某樓盤的代理銷售公司負責人透露，該樓盤在去年初的客戶儲備期，因房價未定，約500組有明顯購房意向的客戶進行了登記，其中有100多組客戶的面積需求傾向于110~130平方米，開盤價格出來后，由于優惠較大，有80組客戶成交。但在今年，不但意向在減少，100多個意向強烈的購房者中，最后只有百分之三十的人成交。而有客戶反映，他們現在更傾向于選擇更緊湊的100平方米以下的小三房。
“受限購的制約，三房及以上的大戶型銷售確實有一定的難度。”專家認為，首次置業者一般傾向中低價位住宅，而多數改善型客戶又被限購，購買力確實被抑制。但對于限購帶來的觀望情緒，他則認為：“就實際情況來看，經過多輪的調控，購房者心理已經很成熟，該買的還是會買。同時，受限購影響，剛需也開始傾向一步到位，未來緊湊型小三房可能會更受歡迎。”
置業提醒
對新居住區域的選擇
一般來講，改善型購房者對住房區域的選擇一定要有全面的考慮，如區域房價水平、生活配套、住房條件、小區環境、周邊交通、學校等的分布情況，全面衡量自己的經濟能力和換房的要求。
原來住宅的處理
在實現自己的換房計劃之后，對于原有住宅出售或是出租要結合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來還換房后的貸款
相關的交易稅費要理清
換房業主在“賣舊買新”升級置業時，一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業稅和個人所得稅，購買方需要繳納契稅，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金;而在經濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規定在售房1年前后再購房時，契稅可以按差額計征，也可以節省部分開支。
