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如果從近三年房價變化與對應(yīng)的調(diào)控政策進行簡單了解，就會發(fā)現(xiàn)政策對房地產(chǎn)任何時候都不僅僅是刺激扶持或打壓那么簡單，因此買房前如何讀懂政策，尤其是調(diào)控政策，顯得更為必要。
　　
　　人無遠(yuǎn)慮必有近憂，買房人讀懂調(diào)控政策，不用遵守輿論規(guī)則或者專家的言論，而應(yīng)從市場、土地、稅費、信貸四個方面進行較長周期的考慮。
　　
　　一、站在政策角度審視市場
　　
　　可以肯定的是普通住宅消費一直是政策所倡導(dǎo)的。但正因為政策倡導(dǎo)普通住宅消費，因此非政策范圍的產(chǎn)品，對于有購買力的消費者而言恰好是最優(yōu)選擇，比如舒適三房。對于購買力有限的消費者而言，將只能遵守多層、小高層、高層的順序，再其次是從總價上來決定。
　　
　　接下來的問題是你什么時候入市，如果僅從市場變化來解讀市場，你可能會隨大流或遵守觀望原則。但由于房子在伴隨經(jīng)濟發(fā)展與通脹率完全吻合的特點，所以自住房完全不用看市場是否存在拐點，對投資性消費，如果持有也不用看市場是否波動，唯一值得思考的是帶有投機性質(zhì)的投資消費，因為預(yù)期未來幾年都可能面臨出手。
　　
　　二、差別化信貸要維護好自己的征信記錄
　　
　　如果你知道資金有時間成本，如果你放在一個非常長的周期來看待買房占用的資金，你應(yīng)該理解所謂差別性信貸實際是不存在的，因為伴隨經(jīng)濟的波動，名義利率即使不動，實際利率也會伴隨經(jīng)濟增速而發(fā)生實質(zhì)變化。
　　
　　因此，買房不要因為低利率或優(yōu)惠利率的存在而沖動性購買，也不要因為買績優(yōu)房提高利率而懊惱，長遠(yuǎn)即一個還貸周期，基本利率水平是一致的，都關(guān)乎經(jīng)濟成長環(huán)境，如果未來中國持續(xù)再發(fā)達(dá)十年，你的任何買房決策都不會錯。維護好自己的征信記錄，能夠從銀行貸到款，享受更多的優(yōu)惠才是劃算的。
　　
　　三、讀懂土地選好區(qū)位
　　
　　土地對房價的影響是非常明顯的，一塊好的地段往往就出地王，同樣一塊鳥不拉屎的地方價格肯定是不一樣的。房子終歸是要住的，生活配套設(shè)施要齊全，否則房子也沒人要，所以讀懂土地選好區(qū)位非常重要。
　　
　　帶動房價的力量來自土地，比如一塊大宗土地出讓給品牌開發(fā)商，這個開發(fā)商會遵守低開高走的策略，但在規(guī)模成本與產(chǎn)品差異方面會持續(xù)帶來區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)提升與價格上漲。因此，當(dāng)你看到擬購買的房子周邊區(qū)域已經(jīng)存在大宗土地出讓給品牌開發(fā)商，則可以放心購買。這是一種對沖原理在房價反映上的表現(xiàn)。
　　
　　房價在未來一段時間是否會發(fā)生劇烈波動，這也可從土地出讓分布規(guī)律來分析，如果一屆政府出讓的用地較多來自改造區(qū)域，則意味著未來房價會比較平滑，如果一味出讓邊緣用地大宗用地，則意味著未來房價會有一個較高的預(yù)期，原因很簡單，邊緣用地開發(fā)商會花費較多時間與精力來兌現(xiàn)市政資源，因此其未來成本轉(zhuǎn)嫁的內(nèi)容會更豐富。
　　
　　四、如何理解稅費優(yōu)惠差異
　　
　　須明確一點的是稅費差異主要指地方稅種，國稅談不上優(yōu)惠差異或者變動，因為其制訂者是人大。那么地方稅費優(yōu)惠有什么特點呢，一是階段性存在，另一是幅度遵守城市化進程，也就是說，如果一個城市正處于快速發(fā)展時期，那么優(yōu)惠時間會長一些，房價波動也會少一些。
　　
　　再者，地方稅的制訂期限往往與一屆政府的任期吻合，所以可以按五年周期來理解，如果你認(rèn)為五年的優(yōu)惠期間你認(rèn)為稅費減免是有意義的，那么可以考慮，否則不用考慮相關(guān)稅費減免在買房過程中的方便性。
　　
　　綜合起來看，如果一個城市，稅費優(yōu)惠對普通住宅有較長周期的優(yōu)惠政策，土地出讓主要集中于城市改造，市場處于緩慢上漲周期，自住消費比較旺盛，可以大膽進入，反之亦然。