商品房買賣合同應(yīng)否與先起訴的商品房貸款合同合并審理
[基本案情]：
2000年7月21日購房戶甲與房地產(chǎn)開發(fā)公司乙簽訂《商品房購銷合同書》，約定：由乙將跨世紀(jì)花園 一套住房出賣給甲，總房款638000元，由甲首付238000元，余款以銀行貸款按揭方式支付。房屋交付日期為2001年7月27日，房屋產(chǎn)權(quán)證交付日期為房屋交付后一年內(nèi)即2002年7月26日前。為確保該購房合同目的實現(xiàn)，2001年3月18日、21日，甲、乙與銀行丙分別簽訂抵押合同、個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）、個人住房貸款委托扣款協(xié)議各一份。三方在上述三份合同中約定：由甲以所購乙住房抵押，丙銀行向甲提供按揭貸款40萬元用于購買乙開發(fā)建設(shè)的跨世紀(jì)花園一套住房，借款期限15年，貸款月利率4.65‰，每月歸還本息。甲所借貸款由丙直接劃入乙在丙銀行開立的存款帳戶。乙愿在保證期內(nèi)對甲的債務(wù)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，保證期間從借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權(quán)證，辦妥房產(chǎn)保險和抵押登記，并將房屋他項權(quán)證交丙銀行代為保管之日。乙在貸款發(fā)放之日起3個月內(nèi)辦妥抵押房屋的所有權(quán)證和抵押他項權(quán)證交付丙銀行，否則承擔(dān)由此引起的一切法律后果。上述四份合同簽訂后，甲依約如期向乙支付了首期購房款238000元，丙銀行也依約將甲所借40萬元款項直接劃入了乙在丙銀行開立的存款帳戶。甲按合同約定按期向丙銀行支付了三期按揭款。然而至今，雖經(jīng)甲多次催告，乙未按合同約定向甲交付房屋和辦理房屋所有權(quán)證，也無法按合同約定在貸款發(fā)放之日起3個月內(nèi)，辦妥抵押房屋所有權(quán)證和抵押他項權(quán)證交付丙銀行。房地產(chǎn)開發(fā)公司乙主要負(fù)責(zé)人因涉嫌犯罪，司法機(jī)關(guān)正在處理中，該公司開發(fā)的跨世紀(jì)花園項目已停工。
該項目停工后，引起購房戶恐慌，甲認(rèn)為自己的購房目的無法實現(xiàn)，從2001年11月起未再向丙銀行償還按揭貸款，并同其他購房戶一樣，紛紛向所購房產(chǎn)所在地的A法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。A法院以要先行處理乙公司負(fù)責(zé)人刑事犯罪為由，未予受理。丙銀行考慮到乙公司抵押房屋無法交付，依靠擔(dān)保權(quán)人乙公司無法清償債權(quán)，在A法院未受理甲的起訴之后，于2003年9月向貸款發(fā)放地也是丙銀行所在地B法院搶先起訴，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前償還40萬元借款本息，乙公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。甲隨即提起反訴和另行起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同。B法院均未受理。甲在被拒絕受理后第二天，重新向A法院起訴，要求解除商品房購銷合同和與銀行簽訂的抵押借款合同，判令乙退還甲購房款和已交的按揭款并支付違約金，判令乙直接返還丙銀行40萬元借款本息。甲在A法院受理后，告知B法院并要求兩案合并審理或中止訴訟，等A法院判決后再處理，未被采納。A法院考慮到自己受理的商品房購銷合同一案與B法院受理的借款合同一案有密切聯(lián)系，根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“商品房買賣司法解釋”）的規(guī)定，應(yīng)合并審理，遂向與B法院共同的上級法院請示，請求上級法院指令B法院將借款合同案移送本院合并審理。B法院在上級法院答復(fù)之前，已作出一審判決，判令解除甲、乙、丙三方簽訂的《個人住房借款合同》，甲歸還丙銀行40萬借款本息，乙公司對借款抵押物（甲所購住房）處置后不足清償部分債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。甲的住所地不在A、B法院管轄區(qū)，乙公司住所地在A法院管轄區(qū)。
[分歧]：
該案中后起訴的商品房購銷合同到底應(yīng)不應(yīng)該與先起訴的借款合同合并審理，爭論較大。
一種觀點認(rèn)為，最高法院“商品房買賣司法解釋”第二十五條只規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；擔(dān)保權(quán)人另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。也就是商品房買賣合同案先起訴，擔(dān)保權(quán)人銀行作為有獨立請求權(quán)第三人后起訴商品房擔(dān)保貸款合同的，才能將商品房擔(dān)保貸款合同與商品房買賣合同合并審理，并未對商品房擔(dān)保貸款合同先起訴，商品房購銷合同后起訴，應(yīng)否合并審理作出規(guī)定。在該案中，擔(dān)保權(quán)人先就借款合同起訴，購房戶后起訴商品房購銷合同，兩案已分別由不同的法院作為獨立的訴審理，屬于可以合并也可以不合并審理的情形，而不是應(yīng)該和必須合并審理的案件。
另一種觀點認(rèn)為，商品房擔(dān)保貸款合同是商品房買賣合同的從合同，兩案有密切聯(lián)系，不合并審理將導(dǎo)致判決之間沖突。既然“商品房買賣司法解釋”規(guī)定，商品房買賣合同案先起訴，商品房擔(dān)保貸款合同案后起訴（由第三人在本訴中提出），兩案應(yīng)合并審理，那么在從合同商品房擔(dān)保貸款合同起訴后，主合同商品房買賣合同再起訴，更應(yīng)合并審理。因此，在該案中，甲起訴的商品房購銷合同案應(yīng)與丙起訴的住房借款合同案合并審理。
一般的案件合不合并審理沒有多大關(guān)系，為什么在本案中當(dāng)事人爭論如此激烈，法官意見也有分歧。因為是否合并審理，不僅關(guān)系到是否給當(dāng)事人帶來訴累，提高審判效率的問題，而且對購房戶甲和丙銀行有重大利害關(guān)系，牽涉到法院判決是否發(fā)生沖突，直接影響購房戶和按揭銀行的實體權(quán)利。如兩案合并審理，根據(jù)“商品房買賣司法解釋”第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！辟彿繎艏姿繁y行的貸款，在商品房購銷合同和借款合同被解除后，由乙公司直接返還，甲不負(fù)償還責(zé)任，還可以要求乙返還購房款，購房戶的訴訟請求就可得到法院完全支持，其合法權(quán)益得到充分保護(hù)。當(dāng)然銀行收回債權(quán)的風(fēng)險相應(yīng)增大，其貸款的償還責(zé)任轉(zhuǎn)由乙公司獨家承擔(dān)。如不合并審理，B法院先單獨作出判決，雖然丙銀行在乙無法承擔(dān)保證責(zé)任的情況下，能要求甲償還貸款，但甲就要在明知所購房屋無法交付情況下，還對銀行承擔(dān)直接償還貸款的責(zé)任，并面臨無法向乙公司追償?shù)娘L(fēng)險。因為乙公司負(fù)責(zé)人犯罪被查處后，乙開發(fā)的房地產(chǎn)項目已停工，所有購房戶均面臨乙無法交付房屋的風(fēng)險。"
