在新政調控下,此前價格快速上漲的區域均出現了大幅下跌的情況,如通州、望京等區域房價下跌幅度已經接近或超過15%。但是值得注意的是,房價的下跌反而引起了租賃價格的明顯上漲,以亦莊、通州、望京、馬家堡為代表的幾個價格下跌過大區域的租賃價格上漲幅度甚至超過了7%
“4月中旬出臺的新政直接刺激了北京的租賃市場。”21世紀不動產市場分析師齊凡分析,由于新政后大量購房者看跌商品房市場,紛紛選擇放棄在近期內的購房計劃“轉購為租”,增加了需求量。同時,大量業主對樓市持觀望態度,將手中房產“轉售為租”,從而形成了目前北京租賃市場供需兩旺的局面,同時部分區域租金水平也出現一定幅度上漲。
根據21世紀不動產的監測數據,相比去年同期,北京整體的租金價格漲幅超過20%,月均漲幅達到2%,特別是從今年3月份以來漲勢尤其明顯。最近一段時間,亦莊、朝青、百子灣、亞奧、通州等板塊的租金水平大幅上漲,環比漲幅超過3%,部分區域超過7%。
分區域看,在城區內,即便是老舊的一居室,也很難找到月租金在2000元/平方米以下的,城區周邊又僅有房山、門頭溝租金水平較低,其他如昌平、通州、大興,一居租金水平也已跨上2000元/平方米的臺階,而且仍將繼續上漲。
值得注意的是,北京租賃市場一直以來都是呈一個平穩上漲的態勢,即便是在2008年市場不好的情況下,仍是如此。齊凡認為,除了正常的供需矛盾外,由于房價上漲過快而導致的租金補漲,是近期租金大漲的主要原因。另外,大學畢業期的臨近,受到這部分客戶的支撐,未來兩個月北京租賃市場仍將持續走高。
中介哄抬成為租金上漲背后推手
在這些分析的背后,近日在搜房的業主論壇上,一則揭發中介經紀人哄抬租賃價格的帖子引發了網友的廣泛關注。
我愛我家的一位經紀人自曝,他們門店很多以前從事買賣的人都開始主要做租賃了。買賣是個西瓜,但是找不到西瓜,很多中介業務員就開始找芝麻。芝麻原本不多,但要怎么找?于是,他們開始唆使房東上調租金,以此趕走老房客,新的租賃交易則會發生更高的傭金。
一位在昌平地鐵附近租房的小張向記者表示,自己本來已經在該處居住了一年多的時間了,房租一直是2200元/月。最近由于租約到期,中介上門勸說房東,許諾可以以3000元/月的價格租賃出去。在中介的慫恿下,最后房東將價格提高到了2500元/月。同時他向記者表示,他的一位朋友在朝陽租房也遭遇了這樣的情況,在中介經紀人員的慫恿下把房價由1800元/月調整到2800元/月。
此前,中介現金收房臨時漲價等變相抬高二手房價的手段已經屢見不鮮,但是隨著調控政策的顯現,二手房交易量出現了明顯的下滑。根據北京市房地產交易管理網的統計數據,5月中旬(11日至20日)北京二手房住宅成交總量為4707套,同比去年同期驟降41.42%。市場成交量的萎縮和購房人的觀望情緒,讓中介經紀慌了手腳,因為沒有了客戶,沒有了“帶看”,也就沒有了傭金提成,而傭金才是經紀人月收入的最主要來源。“因為沒有成交,門店經紀現在的月收入都不到3月時的1/5,最少的甚至只有六七百元。很多人也開始考慮辭職轉行了。”同時不少經紀人開始轉做租賃業務。
租金水平已超市場承受能力
一般來說,租金不應該超過收入的30%。但是統計數據顯示,今年,1-4月北京市5000戶城鎮居民家庭人均可支配收入為10069元,同比增長8.6%,月均為3000元左右,而目前即使合租的人均租金負擔也達到了1000元,租金占收入比例已經超過33%,這對于還需要支付購房儲備金的年輕人來說負擔過重,影響后期這部分租賃需求轉化為購房需求。
一位業內人士向記者表示,造成租賃價格快速上漲的原因中,租客對于市場價格的信息不對稱也是造成業主和中介肆意抬高租金的一個主要原因。
新政之后造成了一些租賃合同的變更和終止,市場許多購房者也加入租房的行列中來,讓不少業主認為上調租金已經到了時機。其次,此前房價快速上漲讓許多購房者覺得后悔,因此不少租客面對租金的快速上漲也選擇了迅速出手的策略,這就讓中介人員有機可乘,抬高租金。
在中介公司哄抬租金的背后,也造成了部分業主心中沒底兒。一位租賃者向記者表示,此前他們的房子到期后,中介聯合業主想漲價,但是遭到了租戶的堅決反對。由于業主其他經濟收入并不充裕,害怕房子漲價后空置,因此最后跟租客妥協。
業內人士認為,在租金上漲這一場博弈中,房客其實是被自己嚇垮的。大家都忽視了租賃市場中另一個因素,雖然不買房的要租房造成需求增加,同時,炒房的賣不出手還要轉成租賃,誰也不會抱著空房子喝西北風吧,租賃市場的房源量因此大量增加也是事實。可見在租價快速上漲的背后,不少是中介公司制造的假象,租房者還是要按照自身需求扛住。
