導讀：本文介紹的是最新的城市房屋權(quán)屬、種類及交易的相關(guān)流程內(nèi)容，具體步驟請看本文介紹：
一、房屋權(quán)屬種類
一般意義上的房屋有兩類，一類是城市房屋，還有一類是農(nóng)村房屋。
農(nóng)村房屋指位于農(nóng)村集體所有土地上的房屋，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人或家庭所有。而農(nóng)村宅基地使用權(quán),不僅具有物權(quán)的屬性，而且在一定程度上與集體經(jīng)濟組織的成員資格和福利聯(lián)系在一起，具有無償性。
城市房屋是指在國有土地上建設的住宅性質(zhì)的房屋。我們這里談論的主要是城市住宅房屋。
二、城市房屋權(quán)屬種類
我國房地產(chǎn)市場正處于從計劃體制向市場體制過渡的時期，在這個時期，市場上的房產(chǎn)存在著多種不同的權(quán)屬狀態(tài)。在北京有很多機關(guān)、團體和企事業(yè)單位隸屬關(guān)系復雜，適用政策各不相同，這增加了房地產(chǎn)權(quán)屬的多樣性。北京房屋的權(quán)屬現(xiàn)有如下幾種形式存在:
1、商品房
商品房是指直接從開發(fā)商手中購買的房屋。這種房屋的建設用地一般是通過出讓的方式獲得的，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)時向國家支付了土地出讓金，個人在購買房產(chǎn)時，房價里也包含了土地出讓金，再轉(zhuǎn)讓時，不用再補交土地出讓金，買賣雙方只負擔規(guī)定的稅費即可，這種產(chǎn)權(quán)即俗稱的"大產(chǎn)權(quán)"。以海淀區(qū)為例，此類產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證編號為"海私字第號"。
在二手房市場上，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過的"小產(chǎn)權(quán)"房以及以市場價購買的公有住房，再轉(zhuǎn)讓時，等同于商品房("大產(chǎn)權(quán)"房)。已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過的"小產(chǎn)權(quán)"房的房產(chǎn)證編號為"海私移字第號"。
2、已購公房
已購公房是指在房屋改革過程中，已經(jīng)購買為私人產(chǎn)權(quán)的原公有住房。此類房屋的建設用地大多是以劃撥的方式取得的，原單位未支付土地出讓金，個人購買時房價里也沒有包括土地出讓金。再轉(zhuǎn)讓時，得補交土地出讓金。俗稱"小產(chǎn)權(quán)"。根據(jù)購買時支付的價格不同，有以標準價購買和以成本價購買之分。以成本價購買的房屋，其房產(chǎn)證編號為"海私成字第號"。以標準價購買的房屋，其房產(chǎn)證編號為"海私標字第號"，轉(zhuǎn)讓時須再補交6%的價款后方能和以成本價購買的房屋一樣出售。
3、經(jīng)濟適用房
經(jīng)濟適用房是指直接從開發(fā)商手中購買的、政府免收土地出讓金的、只出售給特定收入群體的一種商品房。與一般的商品房相比，政府免收了土地出讓金(個人購買時房價也沒有包含土地出讓金)，減免了開發(fā)商的一些稅費，限制了開發(fā)商的利潤率，因此房價偏低。同時限制了購買人群，只有符合一定條件的人才能購買。再轉(zhuǎn)讓時，購買人不再受限，但是得補交土地出讓金。從這個角度上講，經(jīng)濟適用房應屬于"小產(chǎn)權(quán)"。
4、直管公房
直管公房是指屬于北京市政府部門直接管理的已購公房。根據(jù)目前的政策，直管公房可以上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位不得阻撓，交易過戶手續(xù)的辦理及交易稅費比較明確。
5、自管公房
自管公房是指中央直屬或企事業(yè)單位自管的已購公房。根據(jù)目前的政策，自管公房經(jīng)原單位同意的可以比照直管公房上市交易，事實上，中央直屬的一般都不能上市交易，帶"國字頭"的企事業(yè)單位自管公房，有的單位同意上市，有的則不行。
6、使用權(quán)房
使用權(quán)房是指市民租住公有住房，因此享有使用權(quán)的房屋。使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓，目前還只是試點，相關(guān)手續(xù)及稅費不是很明確。
7、二手房
二手房即個人(或組織)購買之后再賣出來的房屋。主要是區(qū)別于開發(fā)商直接賣出的房(即"一手房")。前述各種權(quán)屬狀態(tài)的房屋都可以成為二手房。
由于二手房市場上已購公房的交易量比較大，許多人甚至誤以為二手房就是已購公房，其實，二手房中的商品房所占比例越來越大。與已購公房相比，二手商品房一般比較新，戶型結(jié)構(gòu)更合理，價格相比于同類一手房優(yōu)勢更為明顯，許多房主由于特殊原因出售，即使剛買從未住過，出售時也比市場價低出許多。許多時候，買同一個樓盤(或同類型)的一手商品房，遠不如買一套二手商品房。
三、城市房屋交易
據(jù)介紹，房屋的類型可以通過產(chǎn)權(quán)證的不同加以區(qū)分。目前北京市居民手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書基本上有三種：普通商品房、經(jīng)濟適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，都是購房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證，其財產(chǎn)權(quán)利受國家相應法律法規(guī)的保護和規(guī)范。但是在使用和交易方面就有不同了。
1、商品房交易
完整的房屋所有權(quán)包括四個部分：房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房擁有全部的這四項權(quán)利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由地轉(zhuǎn)讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買人除稅費外不需要交其他的費用。
2、經(jīng)濟適用房交易
根據(jù)北京市的規(guī)定，職工個人購買的經(jīng)濟適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，不同之處是，對于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。對于尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房，政策規(guī)定不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。
