一、怎樣才算開發(fā)商逾期交房?
關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)商的逾期交房，基本可從以下幾個方面判定：
1、因建筑沒有完工而違反商品房買賣合同中的交房時(shí)間。
2、不存在法律規(guī)定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時(shí)間。
3、因沒有取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》而違反買賣合同中的交房時(shí)間。
4、出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，但開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)告知購房者。
5、在交付房屋時(shí)，房屋沒有達(dá)到《商品房買賣合同》中約定的交房時(shí)所應(yīng)達(dá)到的使用條件，購房者拒絕收房而引起的延期交房(特別約定的，可以退房)。
6、購房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中有補(bǔ)充條款約定的，但因開發(fā)商沒有完成而引起的逾期交房。
二、如何計(jì)算逾期交房的損失
對于逾期交房的違約責(zé)任條款，往往在購房人與房開公司簽訂商品房買賣合同以及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，就有約定，
2014年4月，住建部與國家工商總局共同制定了編號：GF2014-0171《商品房買賣合同》(預(yù)售)，其中第十二條：“ 逾期交付責(zé)任”約定：“ 除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第 種方式處理：
1. 按照逾期時(shí)間，分別處理 【(1)和(2)不作累加 】 。
(1)逾期在 日之內(nèi)(該期限應(yīng)當(dāng)不多于第八條第1(1)項(xiàng)中的期限)，自第 十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之 的違約金(該違約金比率應(yīng)當(dāng)不低于第八條第1(1)項(xiàng)中的 比率)。
(2)逾期超過 日(該期限應(yīng)當(dāng)與本條第(1)項(xiàng)中的期限相同)后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通 知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之 日起，按照 %(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息;同時(shí)，出賣人按照全部房價(jià)款的 %向買受人支付違約金。 買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部 房價(jià)款萬分之 (該比率應(yīng)當(dāng)不低于本條第1(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。
2、約定的違約金偏高或偏低怎么處理?
遇到逾期交房的情況，一般會以“有約定按約定”來提出處理。但是，有時(shí)遇到約定偏高或偏低時(shí)，就會按照我國《合同法》第114條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”。“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”以及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十八條：“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持”。第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決”。“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失”。
3、沒有約定計(jì)算方法怎么辦?
而逾期交房的損失如何計(jì)算，如果沒有約定計(jì)算方法，則一般可以按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：”商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”來明確權(quán)益。
三、相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示
1、因出賣方遲延交房，買方持與他人簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議起訴主張租金損失，可能會被法院以租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不客觀而駁回。故房屋買賣合同可事先對一方遲延交房或遲延付款的違約責(zé)任有明確約定。
2、房屋的交付往往以“交鑰匙”為標(biāo)志，買方索取鑰匙主張交付、賣方主張交付鑰匙被拒絕，均應(yīng)保留好相關(guān)證據(jù)，比如證人證言、提存證據(jù)、短信證據(jù)、錄音證據(jù)等。
3、二手房屋買賣，雙方對房屋交付日期應(yīng)有明確約定，對逾期交付可參照該房屋當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)出租的標(biāo)準(zhǔn)，約定遲延履行的違約賠償條款，以免將來認(rèn)定損失時(shí)，出現(xiàn)舉證上的困難。
