1、房款拖欠與訴訟時(shí)效
二手房交易中，出賣方將房屋交付買受方后，買受方拖欠出賣方的購房款視為普通債權(quán)，其訴訟時(shí)效為兩年，訴訟時(shí)效期間從確定的履行期限屆滿之日起計(jì)算;不能確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算。請求確認(rèn)二手房買賣合同無效的，不應(yīng)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。因合同無效而產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)或賠償損失請求權(quán)，應(yīng)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。訴訟時(shí)效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算。
相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示：
(1)二手房合同履行過程中，雙方認(rèn)可部分款項(xiàng)系違約金而非房款的，賣方應(yīng)當(dāng)要求訂立書面確認(rèn)協(xié)議。賣方僅以違約金收據(jù)形式單份出示給買方作為憑證的，易存在舉證失據(jù)。
(2)拖欠的購房款是否兩年普通適用訴訟，司法實(shí)踐中有不同判例。認(rèn)為不適用訴訟時(shí)效一方的理由：支付房款系買方主要合同義務(wù)，與物權(quán)有關(guān)。認(rèn)為適用訴訟時(shí)效一方的理由：拖欠的購房款性質(zhì)上仍系普通債權(quán)。對二手房交易各方當(dāng)事人而言，無論是購房款還是違約金，積極主張并保留相關(guān)證據(jù)，是防范此類法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的根本。
2、不交購房款時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎?
業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購房合同，開發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的責(zé)任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司聽從開發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。
3、拖欠房款不交付可以解除買賣合同嗎?
小案例：2008年2月，徐某與李某簽訂房屋買賣合同，雙方約定徐某將一套房屋賣于李某,房屋價(jià)款55萬元，李某于2008年5月底付清;如李某未能按時(shí)給 付房款，徐某可無條件收回房屋。合同簽訂后，李某即實(shí)際占有、使用該房，同時(shí)陸續(xù)給付徐某20萬元，但余款未在約定期間內(nèi)支付，并一直拖欠。徐某遂提起訴 訟,請求解除房屋買賣合同。
案例分析：法院審理認(rèn)為，依法生效的合同受法律保護(hù),雙方當(dāng)事人應(yīng)該依照約定全面履行自己的義務(wù)，李某作為買受人應(yīng)當(dāng)在履行期限內(nèi)全額給付房款，但其在給付期限內(nèi) 僅部分履行，并一直拖欠余款，明顯違反合同約定，構(gòu)成違約。并且，原、被告雙方已明確約定該違約行為的法律后果。依據(jù)《合同法》第四十五條的規(guī)定，當(dāng)事人 可以約定生效合同的解除條件，條件成就時(shí)合同失效。該案中，李某在實(shí)際占有房屋的狀態(tài)下拖欠房款近數(shù)年，已促成合同解除條件成就，合同應(yīng)予解除。同時(shí)依據(jù) 《合同法》第九十七條關(guān)于合同解除后果的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)事人訴請，判決雙方相互返還房屋及已付房款。
