【典型案例】
（2013）普中民終字第110號
2010年2月1日，被告李某以335346元的價(jià)格，向原告某某公司購買位于某某市某某區(qū)某大道x號第x幢第x單元第x層x號房屋1套。雙方簽訂了《商品房購銷合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》。合同約定被告以銀行按揭付款的方式購買上述房屋。被告于2010年1月18日交納房屋款118748元，其余的216598元到銀行辦理按揭貸款。此后，原告將被告按揭貸款的材料交給中國建設(shè)銀行股份有限公司某支行，中國建設(shè)銀行股份有限公司某支行經(jīng)過審核后認(rèn)為，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（國發(fā)（2010）10號）規(guī)定：“……對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款……”。被告不符合按揭貸款的條件，故銀行未予按揭貸款。原告遂將被告訴至法院。
法院認(rèn)為，本案中，雙方于2010年2月1日簽訂《商品房購銷合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，此時(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（國發(fā)（2010）10號，以下簡稱《通知》）尚未出臺。2010年4月17日，國務(wù)院的《通知》出臺。按照《通知》要求，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本案居民暫停發(fā)放住房貸款。被告的個(gè)人住房貸款申請，因不符合上述《通知》要求，銀行最終未向其發(fā)放貸款。以上情況表明，國務(wù)院《通知》出臺，使得銀行房貸政策發(fā)生調(diào)整，直接導(dǎo)致被告未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致其無法按時(shí)取得足額貸款履行合同義務(wù)，適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條之規(guī)定。
【本案爭議焦點(diǎn)】
《通知》規(guī)定的房貸政策的調(diào)整，是否構(gòu)成情勢變更?
被告解除購房合同，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任?
【法律分析】
（一）房貸政策的變化，是否構(gòu)成情勢變更?
情勢變更，是指合同有效成立后，因當(dāng)事人不可預(yù)見的事情發(fā)生（或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更），導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠實(shí)信用原則（顯失公平）時(shí)，則應(yīng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的法理。一般認(rèn)為，情勢變更制度的適用需同時(shí)符合以下幾項(xiàng)條件：其一，應(yīng)有情勢變更的事實(shí)，也就是合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生變化；其二，情勢變更，須為當(dāng)事人所不能預(yù)見。如果當(dāng)事人在訂立合同時(shí)能夠預(yù)見到相關(guān)的情勢變更，即表明其知道相關(guān)情勢變更所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并甘愿承擔(dān)，在這種情況下情勢變更制度就并不適用；其三，情勢變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，如果可歸責(zé)于當(dāng)事人，則應(yīng)由其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)或違約責(zé)任，而不適用情勢變更制度；其四，情勢變更的事實(shí)發(fā)生于合同成立之后，履行完畢之前，如果在訂立合同時(shí)就已經(jīng)發(fā)生情勢變更，就表明相關(guān)當(dāng)事人已經(jīng)認(rèn)識到合同的基礎(chǔ)發(fā)生了變化，且對這個(gè)變化自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；其五，情勢發(fā)生變更后，如繼續(xù)維持合同效力，則會(huì)對當(dāng)事人顯失公平或?qū)е履康牟贿_(dá)。
本案中，被告因國務(wù)院《通知》的出臺，銀行房貸政策發(fā)生調(diào)整，直接導(dǎo)致被告未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致其無法按時(shí)取得足額貸款履行合同義務(wù)。國務(wù)院發(fā)布《通知》，房貸政策調(diào)整，非原被告所能預(yù)見的，且導(dǎo)致商品房買賣合同被告無法履行房屋價(jià)款的支付義務(wù)，導(dǎo)致房屋買賣的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。被告在未取得銀行貸款的情形下，無法履行支付房屋價(jià)款的義務(wù)。而《通知》何時(shí)出臺以及具體內(nèi)容，雙方在訂立合同時(shí)均無法知悉。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款，也超出被告的合理預(yù)期。因此，本案適用情勢變更情形。
（二）被告解除購房合同，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”即，發(fā)生情勢變更情形，第一種法律后果是維持原合同關(guān)系，變更某些內(nèi)容，以排除情勢變更導(dǎo)致的不公平結(jié)果。第二種法律后果是，當(dāng)?shù)谝环N變更合同的方式不足以排除不公平的結(jié)果，則采取消滅合同關(guān)系的方法以恢復(fù)公平。本案中，采取第一種變更合同的方式無法排除不公平的結(jié)果，因此請求法院解除《商品房購銷合同》。又因《商品房購銷合同》的解除，系因《通知》“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款”的規(guī)定，貸款政策的變化，非當(dāng)事人簽訂合同時(shí)所能預(yù)見，也超出被告的合理預(yù)期。若仍要求被告依合同約定承擔(dān)責(zé)任，既不符合誠實(shí)信用原則，亦顯然有失公平。因此，情勢變更導(dǎo)致合同的解除，雙方當(dāng)事人不應(yīng)按照合同的約定追究違約責(zé)任，應(yīng)根據(jù)公平原則確定雙方的責(zé)任。
綜上，商品房買賣合同，作為一種特殊的合同，遇有客觀情況重大變化如國家貸款政策的調(diào)整，為公平劃分雙方當(dāng)事人的責(zé)任，在合約缺乏約定的情況下，可以適用情勢變更，以實(shí)現(xiàn)公平之原則。但情勢變更作為契約嚴(yán)守原則的例外，國家對情勢變更的適用規(guī)定嚴(yán)格的條件。即，當(dāng)事人在合同中約定了關(guān)于未來可能發(fā)生的情勢的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，或者通過合同解釋的方式對合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)作出劃分，優(yōu)先適用合同的約定或合同解釋。只有在合同履行期間，當(dāng)客觀情況發(fā)生重大變化，不為當(dāng)事人所知悉及合理預(yù)見，且不屬于一般的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才可適用情勢變更。這也體現(xiàn)了意思自治優(yōu)先的法理。
