最近，寧夏首家全球化產(chǎn)權(quán)式青春大廈舉行了隆重的裙樓封頂儀式。其在宣傳中稱“青春大廈以每套客房為單位，為社會中小投資者提供了一個理想的平臺，從而讓普通投資者實(shí)現(xiàn)擁有自己酒店的夢想”。如今，在銀川市的各大街道顯眼處，該項目“低門檻、高回報，每年可獲純利1
最近，寧夏首家全球化產(chǎn)權(quán)式青春大廈舉行了隆重的裙樓封頂儀式。其在宣傳中稱“青春大廈以每套客房為單位，為社會中小投資者提供了一個理想的平臺，從而讓普通投資者實(shí)現(xiàn)擁有自己酒店的夢想”。如今，在銀川市的各大街道顯眼處，該項目“低門檻、高回報，每年可獲純利10％”的廣告隨處可見。記者了解到，這種類似的“返租銷售”銷售模式在全國許多城市都存在。“返租銷售”果真像部分房地產(chǎn)開發(fā)商所描述的那樣，是一種零風(fēng)險、高收益的投資嗎？
“返租銷售”重新抬頭
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗號，承諾“10年返租，每年8％”。上海某酒店式公寓的開發(fā)商則承諾，在扣除了營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、附加稅、物業(yè)管理費(fèi)、空置損失等所有費(fèi)用之后，凈回報返還業(yè)主10年期6．5％。開發(fā)商為了取信客戶，還請了專門的擔(dān)保公司做擔(dān)保。所有這些“返租銷售”都有一個共同的特點(diǎn)，就是在簽訂購房合同的同時又與開發(fā)商簽訂了返租收益合同，使得普通市民進(jìn)入樓市投資的門檻大大降低。
據(jù)專家介紹，“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。
“返租銷售”只是房地產(chǎn)市場中的一種營銷手法，在上世紀(jì)90年代中期由香港傳入，興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市，隨后流傳全國，其實(shí)質(zhì)就是先銷售后承租，同時給予固定比例的租金回報。由于當(dāng)時眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多“爛尾樓”，因此，這種營銷方式出臺不久就遭到建設(shè)部明令禁止。
近年來，在樓市產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競爭激烈的情況下，許多房地產(chǎn)開發(fā)商又開始在“回報率”、“返租年限”方面大做文章，以求能在最短時間內(nèi)銷售出產(chǎn)品，加速資金滾動。如此一來，“返租銷售”才在內(nèi)地市場重新抬頭。
售樓噱頭暗藏風(fēng)險
“返租銷售”真的像部分房地產(chǎn)開發(fā)商所描述的那樣，是一種零風(fēng)險、高收益的投資嗎？
記者了解到，“返租銷售”實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個財務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實(shí)際上，開發(fā)商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。
此外，在“返租銷售”經(jīng)營模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商鋪分割成若干個小的店面逐個出讓，這樣一來，購房者無法獲得完全的物權(quán)。同時，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與買家簽訂合同時大多采取了“商鋪出讓”的字眼，在對外宣傳時也冠以“取得40年產(chǎn)權(quán)不變”等，事實(shí)上名為投資，但使用權(quán)與所有權(quán)分離，給以后的經(jīng)營埋下隱患。
更大的風(fēng)險是，一旦項目銷售完成，開發(fā)商便套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，而承租商的支付能力和信譽(yù)難以保證，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投資者的美夢都將化為泡影。
位于重慶市渝中區(qū)兩路口的中華廣場是由重慶科華（集團(tuán)）公司開發(fā)建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)。2003年7月，數(shù)十位投資者先后購買該廣場產(chǎn)權(quán)式商鋪，并立即與重慶新一佳百貨公司（簡稱重慶新一佳）簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，租期為10年，年投資回報率8%。然而，投資者們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在銷售商鋪時，承諾租賃的商家是深圳新一佳，簽約時卻變成了重慶新一佳。不過，開發(fā)商還是通過減免總鋪款的方式，向眾多投資者支付了前兩年的租金。
今年7月25日，按照租賃合同規(guī)定，投資者就該領(lǐng)取第3年度的首筆租金了，但重慶新一佳卻以眾多業(yè)主太零散為由，不愿單獨(dú)向每位投資者支付租金。投資者們隨后找開發(fā)商出面解決，可開發(fā)商董事長卻神秘失蹤，原開發(fā)企業(yè)辦公地點(diǎn)也空無一人。投資者今后8年的租金回報至今尚無著落。
