由于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本的增加，導致許多投資高檔項目的人士開始轉(zhuǎn)向市場。這其中70—80平米的二手小公寓由于房款總價和租金相對較低，尤其受到投資客與白領(lǐng)租房者的青睞。
案例說話
聽說在北京靠租房能賺錢，做建材生意的李先生也想嘗試一把。他相中了北京東三環(huán)“富力城”的一套二手小公寓，65平方米，總價65萬元。李先生打算通過方式購買后用于出租。考慮到銀行貸款的成本，李先生想知道投資這套房產(chǎn)多久以后可以有錢賺。
中原地產(chǎn)總監(jiān)宮萍算了這樣一筆賬:假設(shè)房貸利率為5.51％，并且租金收入水平保持不變。
購買房屋支出李先生購房需支付首付3成，即19.5萬元，從銀行貸款45.5萬元。按照等額本息方式，貸款20年時，月還款額為3131.94元，計算利息后實際總購房款為94.7萬元。若貸款15年時，月還款額為3719.66元，計算利息后實際總購房款為86.5萬元。李先生還要至少投入2萬元用于購置家具、電器等。每年的物業(yè)費用為2184元。每年的取暖費用為1560元。
出租房屋收入目前“富力城”的一居室出租價格在3500元—3800元/月，由于李先生的房屋狀況較好，租金應(yīng)為3800元/月。在出租過程中每年都應(yīng)留出一個月的空置期，因此，李先生的該套房屋的年租金毛收入為:4.2萬元/年。
年租金凈收入4.2－0.2184－0.156=3.8萬元。如果貸款20年時，該套房屋的投資回收期=(94.7＋2)/3.8=25(年)；如果貸款15年時，該套房屋的投資回收期=(86.5＋2)/3.8=23(年)。
投資提示
北京鏈家經(jīng)紀公司市場部總監(jiān)金育松表示，為確保利潤最大化，投資小戶型公寓應(yīng)把握以下三項原則。
單價小于同級別土地1.2倍購買的房產(chǎn)是否為普通住宅，將直接影響到房產(chǎn)交易成本。對于購買70—80平方米小公寓的投資者來說，只要使實際成交單價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下就能確保其享受普通住宅1.5％的契稅優(yōu)惠。
例如，兩套都在CBD核心區(qū)域70平米的二手小公寓，單價分別為12000元/平米(超過1.2倍)和11000元/平米(未超過1.2倍)，那么買前面那套房就要多繳納契稅(12000×3％－11000×1.5％)×70＝13650元。
總房款應(yīng)在68萬以下租金收益大于月還款額是投資獲得利潤的首要前提。據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料，北京市二手小公寓的平均月租金為4000元左右，按照等額本息還款方式15年期七成貸款來看，貸款本金至少要小于48萬，才能保證月還款額與月租金之間的平衡。因此，投資二手小公寓，其總購房款應(yīng)控制在68萬以下。
地理位置決定空置期房產(chǎn)的空置期將直接影響到投資者的收益。例如，以7成15年貸款在北京亞奧地區(qū)購買一套面積70平米總價56萬的二手小公寓，每月還款3200元。投資人準備以4000元/月的租金對外出租，經(jīng)過40天找到了合適的承租客。其投資初期損失的收益為40天里的還款額4267元和房租5333元，共計9600元。金育松告訴記者，由于亞奧區(qū)域缺乏產(chǎn)業(yè)鏈支撐，其公寓租務(wù)市場空置期相對較長。
