隨著居民投資渠道的增多，房產(chǎn)投資已成為百姓追逐的熱點(diǎn)，其中不乏跟風(fēng)炒作者。對(duì)普通百姓而言，房產(chǎn)投資是一種重大的投資行為，任何盲目和沖動(dòng)都是不可取的。在房產(chǎn)投資之前，必須進(jìn)行成本測(cè)算。 房產(chǎn)投資成本包括： 首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險(xiǎn)費(fèi)、公 房產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象來(lái)獲取收益的投資行為。投資房產(chǎn)的對(duì)象按地段分投資市區(qū)房和郊區(qū)房;按交付時(shí)間分投資現(xiàn)房和期房;按賣主分投資一手房和二手房;按房產(chǎn)類別分投資住宅和投資商鋪。房產(chǎn)投資是一種重大的投資行為，任何盲目和沖動(dòng)都是不可取的。在房產(chǎn)投資之前，必須進(jìn)行成本測(cè)算。
房產(chǎn)投資成本包括：
首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、二手房交易費(fèi)用，還包括首付款和按揭還款的利息損失(即機(jī)會(huì)成本)。首付款目前最低為兩成，一般要求在簽訂購(gòu)房合同時(shí)付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分，貸款期限最長(zhǎng)為30年，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)按揭年限計(jì)算，提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。二手房交易費(fèi)用由中介公司收取。
在弄清房產(chǎn)投資成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，就可以對(duì)房產(chǎn)投資進(jìn)行成本測(cè)算了。由于按揭還款本金部分已經(jīng)包含在房屋總價(jià)之內(nèi)，在計(jì)算按揭貸款成本時(shí)只要計(jì)算按揭還款利息即可。具體計(jì)算公式是：利潤(rùn)=賣出價(jià)-買入合同總價(jià)-交易費(fèi)用-按揭利息支出-利息損失.
首先，如果投資人的資金有限或有意加大投資規(guī)模，必須依靠銀行貸款，按月支付按揭利息。重要的是，要正確選擇還款方式，從上面計(jì)算公式不難看出：減少按揭利息支出就可以降低成本。由于等額還款法是采取遞增還本金、遞減還利息的方法，即存在 前還后息 的現(xiàn)象，而等本金還款法每期償還的本金固定，按實(shí)際貸款余額計(jì)息，不存在 前還后息 的情況，同樣一筆銀行按揭貸款，采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法，但等額還款法前期償還的本金要少于等本金還款法。
所以，對(duì)于準(zhǔn)備提前還貸的投資人應(yīng)采用 等本金還款法 ，以減少利息支出。以投資一套50萬(wàn)元的商品房，首付20萬(wàn)元，30 萬(wàn)元按揭20年的情況為例，等額還款法的第一年利息支出約為14916元，等本金還款法的第一年利息支出約為14774元，相差142.5元，以后年份相差更大。
其次，要計(jì)算投入資金的利息損失。
投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計(jì)算，如果按照一年期定期利率1.98%計(jì)算，20萬(wàn)元首付款的年利息損失近4000元。
最后，還需要估算一次性的交易費(fèi)用，包括兩次契稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)和中介費(fèi)等。一般來(lái)說(shuō)，一套50萬(wàn)元的商品房?jī)纱蔚慕灰踪M(fèi)用約在1.7萬(wàn)元左右。
