城中村改造試水多余住宅換商鋪
黃埔區(qū)橫沙村有望率先突破“拆一補(bǔ)一”,以降低改造后容積率
昨日上午,市人大常委會(huì)副主任周慶強(qiáng)帶隊(duì)到黃埔區(qū)視察城中村改造情況。據(jù)悉,黃埔15個(gè)轉(zhuǎn)制社區(qū)的城中村改造已拉開帷幕,對(duì)于首個(gè)改造社區(qū)文沖,集體土地將轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,村民使用房產(chǎn)的年限可能只有70年。而橫沙村為了降低改造后的建筑密度,鼓勵(lì)村民以2平方米的住宅換1平方米的商業(yè)面積,這在廣州城中村改造中還是頭一回。但城中村改造是否該大搞房地產(chǎn),也引起了人大代表對(duì)黃埔區(qū)定位的質(zhì)疑。
在匯報(bào)工作時(shí),黃埔區(qū)區(qū)長(zhǎng)楊雁文提到,沒有股份的村民、外來(lái)人員購(gòu)買城中村宅基地的情況,也被納入?yún)^(qū)城中村改造政策制定的范疇。該區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)危偉漢說(shuō):“我們將個(gè)別對(duì)待,在符合拆遷管理?xiàng)l例的情況下,允許提供適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。”
改革“拆一補(bǔ)一”試水新置換制度
廣州即將啟動(dòng)的新一輪城中村改造顯現(xiàn)出鮮明的政策靈活性。橫沙社區(qū)位于黃埔區(qū)中心城區(qū)和“回”字型商業(yè)圈的核心區(qū)域,對(duì)于打造黃埔現(xiàn)代濱江城區(qū)、建設(shè)臨港經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略功能區(qū)都具有重大意義。
橫沙村改造的一大亮點(diǎn)就是在廣州首先嘗試一種安置房置換制度。據(jù)黃埔區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,橫沙村目前的建筑容積率很大,如果按照“拆一補(bǔ)一”的方式建設(shè),改造后的城區(qū)一定會(huì)很密,改造方案對(duì)此提出“復(fù)建住宅面積主要滿足居民的自住需求后,剩余合法住宅建筑面積按2:1置換商業(yè)面積”。
由于商業(yè)物業(yè)的回報(bào)率明顯高于住宅,這種置換方式將有效降低改造后的容積率。目前,此舉已得到市國(guó)土房管局和市規(guī)劃局等部門的肯定,改造方案已經(jīng)通過(guò)區(qū)政府審核,爭(zhēng)取今年底通過(guò)市級(jí)審批,并有望在2010年上半年正式啟動(dòng)改造。
滾動(dòng)改造可能越改越難
新一輪城中村改造將允許村集體自主開發(fā),自行融資,而黃埔區(qū)的文沖村就是該區(qū)第一個(gè)利用自有資金進(jìn)行滾動(dòng)性全面改造的城中村,目前首期安置用房建設(shè)已經(jīng)動(dòng)工。
據(jù)統(tǒng)計(jì),文沖村這次改造的成本約為25.44億元,改造涉及1916戶、4896人,改造后這里的居住戶數(shù)將達(dá)到11069戶,容積率從1.64提高到3.07。由于樓蓋得更高了,這里的建筑密度將從原來(lái)“握手樓”時(shí)期的50%降至14.7%,綠地率則翻了一倍多。
但滾動(dòng)開發(fā)的模式也存在一個(gè)不容回避的問(wèn)題,黃埔區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人向市人大代表匯報(bào)時(shí)指出,滾動(dòng)改造拆一部分建一部分,經(jīng)過(guò)三五年市場(chǎng)變化后,拆到后邊面臨的利益訴求將越來(lái)越多,補(bǔ)償將越來(lái)越高,“所以必須預(yù)見后期的這種利益變化,否則拆到后邊就改不下去了。”
記者從文沖村了解到,目前已經(jīng)有一家深圳的開發(fā)商在與文沖村接洽,預(yù)計(jì)改造后可提供總建筑面積150萬(wàn)平方米,其中住宅部分的比例有望占到七成。其中有一半左右的住宅會(huì)向社會(huì)銷售。
大規(guī)模建住宅會(huì)否賣不出去?
視察中,市人大代表還對(duì)黃埔城中村改造的定位展開熱烈討論。與天河等中心城區(qū)這樣“城包村”的形態(tài)比起來(lái),黃埔的城中村形態(tài)更有點(diǎn)像“村包城”。改造需求是否迫切,是否要建很多住宅,大規(guī)模建住宅會(huì)否賣不出去?
周慶強(qiáng)指出,黃埔一直都是工業(yè)區(qū),接下來(lái)還應(yīng)該繼續(xù)定位為大工業(yè)區(qū)。黃埔有港口,港口帶動(dòng)造船、石化、運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)。“現(xiàn)在城中村改造主要建住宅,這個(gè)定位需要調(diào)整,不然改造后三五年搞大工業(yè)又把它拆掉,那這個(gè)代價(jià)就太大了。”
周慶強(qiáng)認(rèn)為,像文沖村這樣引入社會(huì)資金的空間其實(shí)并不大,將面臨“誰(shuí)來(lái)投資”的問(wèn)題。值得注意的是,雖然房?jī)r(jià)每年都在提高,但黃埔房?jī)r(jià)提的并不多,“這里人口不多,消費(fèi)力還是有限。”周慶強(qiáng)對(duì)記者表示,黃埔城中村改造不宜進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā),此舉很難為舊城區(qū)分擔(dān)人口壓力。
據(jù)了解,南沙石化項(xiàng)目取消后,原來(lái)計(jì)劃逐步縮減的黃埔石化規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大。周慶強(qiáng)建議,黃埔區(qū)把科學(xué)城周邊的茅崗、雙沙等村全部搬遷,集中在一個(gè)城區(qū)里生活,騰出來(lái)的土地作為大工業(yè)集聚區(qū)。“以后肯定走這條路,廣州沒有地可用了,許多高科技企業(yè)找不到地。”
對(duì)于住宅開發(fā),黃埔區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)危偉漢則算了一筆賬:如果征用農(nóng)村集體土地用作工業(yè)用地是無(wú)法收回改造成本的,“城中村改造必須建這么多商品房才能安置這么多村民,否則政府就要投資巨額資金。”據(jù)了解,一般一個(gè)城中村改造就要50億元,黃埔10多個(gè)城中村改造就要500多個(gè)億。
至于是否有老城區(qū)居民愿意到黃埔置業(yè),危偉漢表示政府將在前期加大投入,引進(jìn)名校和名醫(yī)院,形成更好的生活空間。
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黃埔城中村改造分兩階段完成
危偉漢介紹,黃埔區(qū)15個(gè)改制社區(qū)全部列入“城中村”改造范圍,擬分5—8年、10年兩個(gè)階段改造。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),該區(qū)建成區(qū)面積49.21平方公里,登記在冊(cè)的“城中村”住宅共計(jì)46784套,總建筑面積1012萬(wàn)平方米,戶籍人口72131人。
第一階段是用5—8年時(shí)間完成文沖、橫沙、下沙、長(zhǎng)洲、深井、茅崗、南崗等7個(gè)社區(qū)的全面改造工作。目前已有3個(gè)社區(qū)進(jìn)入具體實(shí)施階段。一是文沖社區(qū)石化路以西的首期安置用房“圓洲(即大建木業(yè))”地塊建設(shè)項(xiàng)目已正式開工。二是橫沙社區(qū)的改造方案經(jīng)優(yōu)化后已通過(guò)區(qū)政府審核,并正式上報(bào)市城改領(lǐng)導(dǎo)小組,擬2010年正式啟動(dòng)改造。三是下沙社區(qū)已完成前期的現(xiàn)狀摸查和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作,正在制作初步的改造方案,有望于年底完成方案的上報(bào)工作。其他計(jì)劃5—8年改造完成的社區(qū)正在展開調(diào)查摸底階段。第二階段是用10年時(shí)間完成廟頭、南灣、夏園、沙步、滄聯(lián)、雙沙、姬堂、九沙等8個(gè)社區(qū)的整治改造工作。
