城中村的實質是城鄉二元經濟結構存在的差異和矛盾在城市化進程中的集中反映，對于城市化管理者而言是一個必須面對的現實問題，又沒有一個現成的可以照搬照抄的模式。全國各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村231個，西安有187個，廣州有138個，南京繞城公路以內有71個，太原有83個，在鄭州，這樣的城中村共有141個。
城中村形成的原因
1.城鄉二元體制和政策原因。城中村出現是城鄉土地所有制矛盾、社會轉型過程中的制度真空以及法律法規不健全、村落社會關系網絡的頑強存續、城市管理疏漏的結果。政府趨利型的土地征用是導致城中村形成的主要原因;城鄉二元社會保障政策刺激了對城中村空間需求;城市就業結構滯漲促進了城中村非正規就業環境的發展;二元化的市政與行政體制加劇了城中村的形成。
2.城中村是一個類型獨特的社區，其存在的經濟基礎和生存的依賴之源是土地和物業。村民主要的經濟來源是村集體經濟分紅、出租屋收入以及小規模的商業。村集體擁有大量的土地、廠房、房產等，以村籍為邊界的高收入和高福利的支持、非正式經濟體制外的強化促使城中村問題越來越嚴重。
3.宗族通常是村落的一個重要組成部分，宗族和村落重疊現象比較嚴重。宗族文化遲滯了從鄉村聚落到都市村莊的演進。傳統觀念的文化土壤、都市環境的心理適應以及經濟利益的內在牽引是都市村莊得以存續的條件。
城中村存在的問題
城中村在發展中缺乏統一規劃，整體建筑非常混亂，村內建筑密度高、建筑間距小，街道臟亂差;城中村對外交通落后，數千人的城中村往往只有一兩條寬度5米左右的街道，多以房屋間距作為不倒，只有2-3米;公共配套極度缺乏，沒有綠地、公共廣場、教育配套等公建配套;市政管線工程薄弱，各種市政建設極不規范，隨意拉線鋪管，存在不少隱患;城中村消防管理時空，到處都是出租屋，若發生火災，消防車、救護車無法進入;城中村居住人口復雜，各種刑事、治安案件層出不窮。
城中村已成為我國大多數城市科學發展亟待解決的問題。城中村改造是國內城市發展的必然選擇與結果。對于城市的發展具有重大的意義，城中村改造有利于改善居民居住環境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力;解決城鄉并存的二元結構，集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發展空間，提高居民經濟收入;完善社會公共管理職能，優化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫療 、教育、社保等保障問題。
八大困境及對策
瑞安的新天地成為上海的新名片，南京夫子廟改造重新秦淮風情，深圳華僑城打造成為國內最成功的主題公園。國內房地產市場上，越來越多的開發企業遇到土地資源瓶頸，城市土地資源隨著開發日益減少，而多數城市老城區的功能及定位重新確立，因此房地產開發重新已經移到舊城區。然而在舊城的城中村改造中，存在諸多困境，從深層次考慮，這些困境的成功解決是項目成功的要素。同致行對于城中村改造總結了八大困境。
1.改造成本困境
拆遷補償費用是城中村改造項目中開發企業投入的一項重要成本，城中村高密度的建筑體量和居民數量，未開發前期的安置增加的巨大的成本投入。開發企業不但進行拆遷補償安置，還要承擔大量道路拓寬、市政管線等市政配套費用。使得城中村改造項目用于拆遷補償的費用在總投資中比重過大，上海世茂濱江花園當時僅拆遷就耗費22億元。因此，拆遷補償安置所占的總投資可能高達50%以上。面對成本困境，開發企業應該進行詳細的成本預算和資金平衡管理，詳細計算整個項目的成本收益，在項目周期內，保持資金的平衡管理。
2.拆遷補償困境
城中村的原村民頭腦中有著根深蒂固的“舊土”觀念，不愿意離開固有的居住區域。由于這些村民主要依靠出租房屋維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而會過高提出拆遷補償標準，而且由于村民數量眾多，很難達成一致的補償意見。在一些城市舊城改造中就出現了“釘子戶”現象。針對拆遷難、補償難的問題，開發企業必須爭取政府部門的配合與支持，用政府的公信力來主導城中村拆遷工作。
3.利益協調困境
在城中村項目改造過程中，會涉及到諸多利益關系，包括：市政府、區政府、開發商、村委會、村民等利益主體。如何協調這些利益主體，對于城中村項目的順利改造十分重要。開發商與政府的利益關系主要體現在：土地規劃、公用配套建設、土地費用返還、項目報建等方面;開發商與村委會的利益關系主要是村民安置房建設與選址，最主要的是開發商與村民的利益關系，主要體現在補償標準和方式。征求多方利益主體要求，共同商量。
4.土地權屬困境
土地權屬不清是城中村改造最大的制度障礙，經過長時間的積累，城中村土地基本被各種建筑覆蓋，許多建筑屬于違規建筑。由于違法行為具有普遍性難以強制拆除，因此一旦承認其合法性必將加大改造補償成本并引發新的搶建;如不承認其合法性，又無法進行拆遷補償，改造難以進行。在進行城中村改造之前，必須對城中村所有建筑進行摸查，計算出需要拆遷的總面積以及各種建筑的產權、年代、功能等，為下一步的補償做好準備。
5.容積率困境
城中村改造項目容積率(紅線范圍內建筑面積與土地面積之比)不提高，開發商無利可圖則無積極性。鄭州內城中村平均容積率接近3.0—5.0，要想有利可圖，容積率要提高到6.0—8.0。即使在城中村范圍內維持現狀的開發強度都難以達到改善城市環境的目的，容積率再提高，不但將犧牲城市環境，市政公用配套的壓力也太大。
6.規劃設計困境
由于城中村改造項目成本投入高、容積率高、總體量大，因而給項目整體規劃設計造成一定難題，如何來對項目進行科學定位策劃成為規劃的關鍵。開發企業一般需要借助于專業策劃公司來進行前期的定位。項目前期根據項目自身的狀況、區域特點、周邊配套、競爭樓盤、市場需求等多方面，對項目進行了全新的超前定位與科學規劃，實現項目收益的最大化，從而較好解決了項目規劃設計難的問題。
7.開發周期困境
各利益主體博弈的時間決定了整個城中村改造項目開發的周期。很多城中村房屋拆遷過程中，由于開發企業與村民之間矛盾與糾紛并沒有很好解決，結果造成了拆遷工作沒有順利完成，使得整個項目處于停滯狀態，后續的開發建設工作無法開展。同時，由于土地面積大和容積率相對較高，整個項目的總體量非常大，一般在30--50萬平方米，甚至一些項目超過100萬平方米。上述原因造成了城中村改造項目開發周期長，開發周期過長增加了開發企業資金管理的成本與風險。解決這一困境，需要協調開發企業內部各個部門工作，規劃、施工、報建、銷售等部門密切配合，同時開展多項工作，盡量縮短開發周期。
