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　　目次

　　1總則

　　2術(shù)語

　　3房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

　　4房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

　　5房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法

　　5.1成本法

　　5.2資本化法

　　5.3價差法

　　5.4市場比較法

　　6房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應(yīng)用

　　7房屋質(zhì)量缺陷損失評估結(jié)果

　　8房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告

　　1總則

　　1.0.1本條明確了制定本規(guī)程的目的。隨著住房制度的改革和住宅商品化的不斷深入，商品房交易數(shù)量日益增大，由房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟糾紛也隨之出現(xiàn)。為了有效解決這種糾紛，給當事人各方提供房屋質(zhì)量缺陷的補償參考依據(jù)，當事人可以委托具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的估價機構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷損失進行評估。本規(guī)程是規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為、統(tǒng)一評估程序和方法的技術(shù)標準性文件。

　　1.0.2本條明確了本規(guī)程的適用范圍。一是適用的區(qū)域：北京市行政區(qū)域內(nèi)，二是適用的房屋類型：住宅類房屋，三是特別指出“存在安全隱患的房屋”不適用本規(guī)程。

　　1.0.3本條說明了制定本規(guī)程的編制依據(jù)。第一類是國家法律文件，即《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等;第二類是國家行政法規(guī)文件，即《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等;第三類是標準性文件，即建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等。

　　其中國家現(xiàn)行的建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范主要有：

　　《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300-2001

　　《建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50202-2002

　　《砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50203-2002

　　《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50204-2002

　　《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50205-2001

　　《木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50206-2002

　　《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50207-2002

　　《地下防水工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50208-2002

　　《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50209-2002

　　《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50210-2001

　　《建筑防腐蝕工程施工及驗收規(guī)范》GB50212-2002

　　《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50242-2002

　　《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50243-2002

　　《電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50310-2002

　　《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50303-2002

　　1.0.4本條明確了本規(guī)程與國家和北京市現(xiàn)行有關(guān)強制性標準、規(guī)范的關(guān)系。

　　1.0.5本條規(guī)定了參照執(zhí)行的范圍，主要是指住宅之外的其他類型房屋或房屋買賣之外其他活動出現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷時，可參照本規(guī)程的相關(guān)程序、方法等估算其補償價格。

　　2術(shù)語

　　2.0.1～2.0.2本規(guī)程中對于“房屋質(zhì)量”和“房屋質(zhì)量缺陷”的定義，主要是從房屋實體、功能、環(huán)境等方面的實際狀況與國家相應(yīng)標準或合同約定內(nèi)容是否一致予以確定。

　　房屋實體是指房屋實際存在的有形組成部分，包括主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等。

　　房屋功能是指房屋水電、暖通、燃氣、通信、保溫、隔熱、防水、采光、日照等方面的使用狀態(tài)與指標。

　　房屋環(huán)境是指對房屋使用人及其活動造成影響的空氣、水、聲、光、輻射、景觀等因素，可分為室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境。

　　2.0.3缺陷認可必須是各方當事人對質(zhì)量缺陷達成一致意見，并形成書面文件，以作為評估的依據(jù)。

　　2.0.4由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測、鑒定機構(gòu)進行房屋質(zhì)量缺陷鑒定時，應(yīng)由當事人一方委托或者各方共同委托。

　　2.0.5由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行房屋質(zhì)量缺陷評定時，應(yīng)由各方當事人各方共同委托。

　　2.0.6～2.0.7這兩條說明了確定房屋質(zhì)量缺陷是否可修復(fù)的原則和依據(jù)，即主要從技術(shù)上可能和經(jīng)濟上可行兩方面予以考慮。

　　技術(shù)上可能是指修復(fù)方案在施工技術(shù)手段、建筑裝飾材料性能等方面能夠達到在國家相應(yīng)標準或合同約定中，對房屋的實體、功能、環(huán)境等方面的要求。
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