房屋裂縫貶值損失屬于買受人的可得利益損失
一、基本案情
原告(被上訴人)高某訴稱：2004年7月11日，原、被告簽訂商品房買賣合同，約定由原告購買被告出售的北京市石景山區某處的1602號房屋。原告入住房屋后，發現室內承重墻陸續出現多處裂縫，以致原告不能正常使用房屋。在原、被告協商上述問題過程中，雙方共同委托國家建筑工程質量監督檢驗中心就1602號房屋進行了檢測，結論為承重墻裂縫貫穿墻厚，長度與房間凈高基本相同，對房屋的正常使用和耐久性有一定的影響。該結論足以說明原告購買房屋存在質量問題缺陷。因被告的行為違反了合同約定和法定義務，現訴至法院，訴訟請求：1、判令被告賠償原告房屋的質量缺陷修復損失8000元和房屋貶值損失46493元，以上共計54493元;2、判令被告承擔本案鑒定費和評估費;3、被告承擔本案訴訟費用。
被告(上訴人)北京某房地產公司辯稱：首先，原告所述的房屋質量瑕疵并不屬于結構問題，不影響原告的正常居住使用;其次，原告同時要求被告賠償損失和承擔質量維修責任，缺乏法律依據;最后，原告主張的房屋貶值損失過高。因此，只同意賠償合理經濟損失。
二、審理結果
法院經審理認為：房屋裂縫修復費用屬于買受人的既得利益損失即現有合法利益的減少，因此北京某房地產公司應支付相應的維修價款，以填平和補救給高某造成的上述損害后果。關于具體價款數額的計算，因房屋質量和價格評估鑒定機構已根據實際情況做出了鑒定結論加以確認，盡管高某對評估報告中載明的房屋修復費用提出異議，但未有證據推翻鑒定程序的合法性和鑒定結論的合理性，法院對上述鑒定結論予以認定，并對高某的上述抗辯意見不予采信。
房屋貶值損失屬于買受人的可得利益損失即在房屋交易過程中，必將產生的買受人可得合法利益的部分喪失，由于上述損失系房地產開發單位在簽訂合同時，應當預見到可能產生的損害后果，故北京某房地產公司亦應當對因其違約行為給高某造成的上述可得利益損失承擔賠償責任。關于具體價款數額的計算，法院已根據雙方一致申請，委托具有鑒定資質的鑒定部門進行價格評估，法院將以該評估結果為依據，酌情確定北京某房地產公司應當賠償的可得利益價款。
北京市石景山區人民法院依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條、第一百三十條之規定，判決如下：
一、北京某房地產公司于本判決生效后七日內賠償高某房屋質量缺陷修復費用六千一百九十二元、房屋貶值損失四萬一千八百四十四元，以上共計四萬八千零三十六元;
二、駁回高某的其他訴訟請求。
庭后，被告北京某房地產公司對判決不服，向北京市第一中級人民法院提出了上訴。
二審法院經審理認為原審判決認定事實清楚，適用法律正確，法院予以維持。
三、分析意見
因北京某房地產公司交付的房屋，由于混凝土收縮等原因導致房屋出現裂縫，在一定程度上影響了房屋的適用性和耐久性，明顯屬于房屋質量缺陷，依據科學的鑒定結論法院可以認定房屋存在質量問題。
廣義的房屋貶值損失既包括房屋裂縫修復費用這種現實利益，亦包括可預期利益損失即在房屋交易過程中，必將產生的買受人可得合法利益的部分喪失，所以法院酌情確定了北京某房地產公司應當賠償的可得利益價款。
綜上所述，一、二審法院對本案的審理是正確的。
