地下車庫的層高到底應(yīng)該是多少，相信很多有車庫的業(yè)主都回答不出來。這是情有可原的，對于房屋建筑上的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，大部分不具有專業(yè)知識的消費者都是三竅通了兩竅，即使居住的房屋存在質(zhì)量問題，許多業(yè)主也不知道如何來維權(quán)。
而杭州的俞某云夫婦(化名)卻不愿意做悶葫蘆里的糊涂蟲。今年3月，因為買的排屋有個數(shù)據(jù)比標(biāo)準(zhǔn)短缺42厘米，他們將房產(chǎn)公司告到了法院。上周，杭州市余杭法院做出一審判決：房產(chǎn)公司減少并返還俞某云夫婦購房款18134元。
交付房與合同有出入
五年前，俞某云夫婦在余杭看中了一套217.89平方米的排屋，并帶一個35平方米的花園。2002年12月13日，他們與房產(chǎn)公司簽訂了購買合同，并支付了30%的首付款，余下房款辦理了銀行按揭。
按雙方合同約定，房產(chǎn)公司應(yīng)在2004年3月交付房屋，然而，一直拖到了2005年7月15日，俞某云夫婦才拿到鑰匙。興奮了不到一個月，他們漸漸發(fā)現(xiàn)，這套排屋跟當(dāng)時簽訂的合同有出入，其中最讓他們不能接受的是，地下車庫凈高只有1.78米。在合同所附的平面圖上，標(biāo)明地下車庫的層高為2.4米，但沒有標(biāo)明凈高。
測層高還是看凈高
地下車庫的高度究竟該按層高還是凈高來測算呢?俞某云夫婦四處咨詢，得知對于車庫的規(guī)格，國家制定了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，“地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設(shè)備用房使用時，其凈高不得低于2米，當(dāng)作汽車庫時，應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。”
而根據(jù)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，即使作為對車庫凈高要求最低的“微型車、小型車”車庫，最小凈高亦應(yīng)滿足2.2米。
這下俞某云夫婦心中有譜了，跟房產(chǎn)公司多次協(xié)商未果，就向余杭法院提起訴訟，要求房產(chǎn)公司減少并返還購房款18134元。
是地下室還是車庫
法庭上，房產(chǎn)公司代理人表示，他們交付的房屋施工圖紙是經(jīng)有資質(zhì)的設(shè)計機構(gòu)設(shè)計，并經(jīng)有關(guān)行政機關(guān)圖審和批準(zhǔn)的。所交付俞某云夫婦的地下室，其尺寸與簽訂合同時所附的房屋圖紙相一致，層高達(dá)到2.4米，凈高達(dá)到2.25米，符合《住宅設(shè)計規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。
此外，從雙方簽訂的購房合同及房屋圖紙看，都表明他們出售的是地下室，并非地下車庫。因此，俞某云夫婦用《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定作為依據(jù)來規(guī)范地下室是不合理的。
為何房產(chǎn)公司提供的地下室凈高數(shù)字比俞某云夫婦自己丈量出來要高這么多?到底哪個數(shù)字是準(zhǔn)確的?法院根據(jù)當(dāng)事人的申請，對訴爭房屋的地下室進行了現(xiàn)場勘驗，地下室最小凈高為1.8米。原被告雙方對這個勘驗結(jié)果均無異議。
經(jīng)過審理，法院認(rèn)為，對于俞先生夫婦所購買房屋的地下室，根據(jù)雙方簽訂的合同及房產(chǎn)公司提交的房屋平面圖，該地下室的設(shè)計目的和買受人對其功能定位，都是將它作為車庫使用。因此，這個地下室應(yīng)當(dāng)滿足作為車庫使用的功能、符合車庫的設(shè)計規(guī)格。
法院是這樣判的
由于在雙方合同所附的圖紙中，對地下車庫的凈高未標(biāo)注，而對于車庫的規(guī)格，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部制定的《住宅設(shè)計規(guī)范》以及《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定中都有明確數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，即“車庫最小凈高應(yīng)滿足2.2米”。
這些規(guī)定雖非國家標(biāo)準(zhǔn)中的強制性規(guī)定，但也屬正常情況下都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行的內(nèi)容，除非當(dāng)事人對其有特殊的約定。
本案中，房產(chǎn)公司的房屋設(shè)計圖紙是早已設(shè)計完成的，并非與買受人協(xié)商所達(dá)成的標(biāo)準(zhǔn)。因此，設(shè)計中未按國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)履行向買受人特別告知的義務(wù)，以利于買受人作出判斷。否則，買受人有理由相信商品房的質(zhì)量是符合國家標(biāo)準(zhǔn)或?qū)I(yè)標(biāo)準(zhǔn)的。
因房產(chǎn)公司交付的成果未達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響了地下室作為車庫使用的功能，應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，即減少并返還俞某云夫婦購房款18134元。
