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一、小區車庫的類型與權屬問題 《物權法草案》第76條第2款規定：在建筑物區分所有權關系中，會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。對此持批評態度的不在少數，其理由在于，開發商在商品房預售、銷售活動中處于絕對的優勢，十分容易約定有利自己的條款，包括車庫歸屬的條款，損害購房人的合法權益；在約定車庫歸屬于開發商的情況下，雖然開發商聲稱商品房的售價中不含有車庫部分，但實際上已經將車庫面積公攤到了區分所有的商品房之中了，購房人支付了車庫的價款，卻無車庫的權利。于此場合，購房人，尤其是消費者作為購房人，很難舉證成功地推翻開發商的主張。有鑒于此，我國物權法不宜規定約定優先，而應另僻蹊徑。否則，開發商必然會借自己一手擬定的格式合同來損害小區業主的共同利益，對此筆者認為只有將小區車庫分為法定車庫、自行增設車庫、獎勵增設車庫等種類，才能合理地、最大限度地保護業主、開發商各方的權益，以下將分述之。 （一）法定車庫及其歸屬 法定車庫，指法律、法規規定區分所有的建筑物乃至小區所應附設的車庫。此類規定屬于強制性規范，開發商必須遵守，為區分所有的建筑物附設特定數量的車庫，歸建筑物區分所有權人擁有。商品房預售合同、商品房銷售合同不得以約定排除此類法定車庫，或者說不得約定此類法定車庫歸屬于開發商或物業管理公司；即使有此約定，也不發生法律效力。 這里存在的問題之一是：我國大陸目前規定法定車庫的法，其位階相對較低，多為地方性法規或者地方性規章，有的位階更低，如某市規劃局下發的《建筑工程規劃設計要點通知書》。一旦開發商的商品房預售合同、商品房銷售合同有排除法定車庫的約定時，此類合同約定是否必然無效則很難作出肯定的回答，原因在于，按照《中華人民共和國合同法》第52條5項的規定，以建筑物區分所有權中的共用部分。
三、小區車庫所用土地的權利性質及其意義
在某小區車庫糾紛案中，某開發商將某小區的車庫全部據為己有，出售給他人，其根據之一是，A小區業主分攤的國有土地使用權面積只是地表使用權，而本案開發商認為自己開發的車庫所利用的是該塊小區土地的地下空間利用權。筆者認為，開發商如此之說是沒有道理的，因為我國現行法只規定了以地表為客體的國有土地使用權制度，尚無空間利用權（境外學說稱之為“區分地上權”或者“空間權”），因而，系爭車庫必定是基于以地表為客體的國有土地使用權而建的，該開發商所謂的空間利用權之說缺乏現行法上的根據。正因為開發商缺乏法律根據，那么他在國有土地地表上再設權利之行為實質是等于在單一的國有土地使用權的地表上重疊創設用益物權，因而是無效的！另外，從開發商的身份來看，他畢竟不是業主，而只有業主才有權利處分自己的區分所有的物權，本案開發商占據小區車庫的行為實質是侵害業主的物權。
在我國現行法上，業主的建筑物區分所有權存在的正當根據（權源）是國有土地使用權；沒有國有土地使用權，建筑物區分所有權就會歸土地所有權人享有，以至于建筑物區分所有權的形式沒有必要存在，一個房屋所有權就足夠了。在該案系爭車庫事件，車庫所用地塊的國有土地使用權，是A小區國有土地使用權的一部分，不僅是車庫賴以存在的正當根據，而且是全部建筑物區分所有權賴以存在的正當根據，應當被吸收入建筑物區分所有權之中，不應當置身于建筑物區分所有權之外。從房價的角度看，是地上房屋的價格中包含有土地使用權出讓金的部分。
針對本案系爭車庫的歸屬權問題，筆者建議相關的土地、規劃等行政管理部門應當以行政確認書的形式對A小區車庫配套建設及土地使用權明確做出界定，例如對開發商而言：該確認書可責令開發商按每戶0.2車位的標準建設車庫。對該小區業主而言：可對確認建筑物區分所有權人在A小區內的停車位停車，應當屬于共用權的享有和行使。筆者認為這是建筑物區分所有權的題中應有之意。如果把車位單獨出讓給他人，就剝奪了建筑物區分所有權人的這方面的共用權，違反了建筑物區分所有權的本質屬性，因為開發商的系爭車庫沒有取得單獨的銷售許可，沒有成為獨立的交易客體。按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第2條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明的，商品房預售合同無效。在系爭車庫之案，開發商只取得了一份《商品房銷售許可證》，沒有獨立取得車庫的銷售許可證，加上《商品房銷售許可證》沒有特別說明車庫可以單獨銷售，因而，只能解釋為車庫不是一個獨立于地上房屋的物，不得單獨作為一個交易的客體，不得單獨買賣，以車庫為標的物的買賣合同無效。筆者認為，這正是體現了建筑物區分所有權之專有與共有權不得分割和單獨讓與的正確原理。在此需要提到的是，筆者通過研究認為：雖然《物權法草案》規定了空間權（第141條），但目前仍無法實施，也不符合中國國情，只待將來變成有效的且適合國情的法律之時，有的地下車庫可能以空間權作為其存在的正當根據，不過那是后話。
四、小區停車位危機之我見
我國一直沒有專門的《建筑物區分所有權法》，直到1991年開始全面推行住房商品化改革，建筑物區分所有權制度的重要性才開始凸現。相當長的一段時期內各大城市高樓林立，現實中建筑物區分所有權的法律關系大量存在，卻只在建設部的兩個條例，即《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》以及《城市異產毗連房屋管理規定》中有零散規定進行調整，但均沒有涉及到小區停車位的權屬問題。只是自1998年我國開始啟動物權立法進程以來，眾多學者的物權法草案建議稿乃至官方制定公布的物權法草案中才規定了建筑物區分所有權。2005年7月10日官方公布的物權法（草案）第三次審議稿中又設了專章（第6章）共15個條文（第73～87條）對建筑物區分所有權制度進行規定。其第76條第2款，則對小區停車位權屬問題做了簡單的規定，但這些條文仍不敷使用，然而在任何一個居民小區都存在開發商將小區車庫非法占據、出售、出租等問題，由于目前我國公民的建筑物區分所有權個體法律意識還相當淡泊，在相當時期內似乎不大可能形成區分所有權的群體性法律意識，故現有小區的停車位的權屬沖突顯然是處于相對靜止狀態，但卻因此而埋伏下了大量的權利糾紛危機，這些危機一旦將來某日爆發，那么整個小區的業主們將匯成一股勢不可擋的維護建筑物區分所有權的潮流，到那時，會出現舊帳新算權復原狀的一場“革命”。一旦如此，小區的生活秩序將遭破壞，社會的安寧秩序將陷入混亂，而要避免這種局面的將來發生，筆者認為當務之急，應立即讓《物權法草案》發生法律效力，或者立即制定合乎中國國情的專門《建筑物區分所有權法》，以此來規范開發商的開發及銷售行為，遏制其各種相關的違法做法，并提高社會公民的建筑物區分所有權的法律意識，徹底消除紛爭，和諧社會。