一、樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰所有?
樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰所有。《商品房買賣合同》(示范文本)中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過全體業(yè)主及與業(yè)主委員會(huì)同意。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意。
不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用。
二、樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有?
1、約定歸全體業(yè)主所有的情況
如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要通過業(yè)主委員會(huì)同意，安裝廣告牌必須不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)主委員會(huì)所有，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳使用的廣告牌，只能征得業(yè)主委員會(huì)同意，并不能影響業(yè)主的正常生活，這種情況下是不需要向業(yè)主委員會(huì)交廣告費(fèi)的，因?yàn)樵搹V告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方。
2、約定歸開發(fā)商所有的情況
如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸于開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)全部屬于開發(fā)商所有。
3、雙方?jīng)]有約定的情況
如果雙方對樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸誰享有沒有約定，針對這種情況如何處理目前并沒有明確規(guī)定，不能當(dāng)然的認(rèn)為歸開發(fā)商或物業(yè)管理公司享有。
從法律角度分析，業(yè)主在購買房屋時(shí)，在其購房價(jià)款中已經(jīng)包含了公共建筑的分?jǐn)們r(jià)款，那么購房人應(yīng)是公共建筑的產(chǎn)權(quán)共有人。樓房的屋頂作為該樓房的公共建筑部分，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于該樓房的各產(chǎn)權(quán)人。那么開發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用，開發(fā)商對此經(jīng)營時(shí)，需要征得房屋所有共有人同意后才可以進(jìn)行。并且對經(jīng)營所得的收益，應(yīng)與全體業(yè)主按約定的比例分成。
結(jié)合以上分析，購房者在簽訂購房合同時(shí)，一定要注意把樓宇的屋面和外墻面的使用權(quán)約定歸全體業(yè)主所有，特別是對于在中心城區(qū)以及那些臨街的樓宇，因?yàn)檫@關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的切身利益。
