具體來講，房企開發項目配套設施包括：居委會用房、派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、健身設施或用房、環境衛生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務設施等等公共配套設施費。房企納入營改增試點范圍以后，房地產項目銷售，特別是公共配套設施的處置，其增值稅納稅申報是重點和難點問題。房企納稅人需把握公共配套設施增值稅抵扣技巧，謹慎操作營改增新稅政下的相關納稅申報事宜。房企公共配套設施增值稅事項新稅政的明確，主要來源于以下了5個與之相關的稅收政策法規，包括《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》、《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》。為便利房企納稅人順利實施營改增試點，從容適應新稅制，提高稅務遵從度。筆者專題歸納梳理房企公共配套設施增值稅那些稅事兒,供房企納稅人稅收政策學習參考和納稅申報操作借鑒。
▌稅事一：公共配套設施項目有償轉讓應計銷售額
（一）納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。公共配套設施產權歸房地產企業所有的、未明確產權歸屬的、無償贈與地方政府和公用事業單位以外其他單位的，企業自用的建造固定資產處理，非自用的按建造開發產品處理。這里按按建造開發產品處理，是指收入作為計稅收入，成本作為計稅成本。房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
（二）房地產開發企業土地價款扣除范圍。房地產開發企業中的一般納稅人，銷售其開發的房地產項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設施，例如幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設施所對應的土地價款。
（三）銷售額計算公式：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
（四）當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
1.當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
2.房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
3.支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
4.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
▌稅事二：公共配套設施無償移交給政府三種情形視同銷售
（一）公共配套設施在可售面積之內的視同銷售
房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內，則應視同銷售，征收增值稅。
（二）單獨作價結算的配套公共設施視同銷售
房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施屬于未單獨作價結算的配套公共設施，無償贈送用于公益事業，不視同銷售；否則，則應視同銷售征收增值稅。【加微信：fdccspx關注更多精彩內容】
（三）公共配套設施無償移交，但并非用于公益事業或以社會公眾為對象視同銷售
房地產企業按約定將公共配套的學校無償移交給政府部門,是否屬于單位無償轉讓不動產,但用于公益事業或以社會公眾為對象除外,應根據房地產企業與政府部門的具體合同內容進行判定：如果房地產企業將公共配套的學校無償移交給政府部門，用于公益事業或以社會公眾為對象，符合36號文相關規定，不視同銷售，不征收增值稅；如果房地產企業將公共配套的學校無償移交給政府部門，但并非用于公益事業或以社會公眾為對象，則按視同銷售，征收增值稅。
（四）視同銷售銷售額的確定
1.當月同類貨物的平均銷售價格；
2.最近時期同類貨物的平均銷售價格；
3.組成計稅價格:組成計稅價格=成本*(1+成本利潤率)+消費稅稅額
（五）視同銷售價格異常按順序確定銷售額
納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉讓不動產而無銷售額的（用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外），主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：
1.按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
2.按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×（1 成本利潤率）
▌稅事三：用于公益事業的公共配套設施無償贈與不作視同銷售處理
房地產企業在開發區內建造公園或在紅線外修建道路后無償移交政府的行為，屬于“用于公益事業或者以社會公眾為對象”的無償贈與行為，不作視同銷售處理。如果能夠提供書面證據是應政府的要求而建造的，同樣不屬于規定的“無償贈送”行為，而應視為“為取得土地使用權支付的對價”，按照實際發生的成本計入土地成本。
▌稅事四：出租公共配套設施征稅范圍及適用稅率為11%
(一)征稅范圍
根據《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》規定，是房地產企業出租自己開發的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目（不含不動產售后回租融資租賃）。
(二)適用稅率
1.房地產企業銷售、出租不動產適用的稅率均為11%。
2.小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。
具體來講，房企開發項目配套設施包括：居委會用房、派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、健身設施或用房、環境衛生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務設施等等公共配套設施費。房企納入營改增試點范圍以后，房地產項目銷售，特別是公共配套設施的處置，其增值稅納稅申報是重點和難點問題。房企納稅人需把握公共配套設施增值稅抵扣技巧，謹慎操作營改增新稅政下的相關納稅申報事宜。房企公共配套設施增值稅事項新稅政的明確，主要來源于以下了5個與之相關的稅收政策法規，包括《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》、《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》。為便利房企納稅人順利實施營改增試點，從容適應新稅制，提高稅務遵從度。筆者專題歸納梳理房企公共配套設施增值稅那些稅事兒,供房企納稅人稅收政策學習參考和納稅申報操作借鑒。
▌稅事一：公共配套設施項目有償轉讓應計銷售額
（一）納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。公共配套設施產權歸房地產企業所有的、未明確產權歸屬的、無償贈與地方政府和公用事業單位以外其他單位的，企業自用的建造固定資產處理，非自用的按建造開發產品處理。這里按按建造開發產品處理，是指收入作為計稅收入，成本作為計稅成本。房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
（二）房地產開發企業土地價款扣除范圍。房地產開發企業中的一般納稅人，銷售其開發的房地產項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設施，例如幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設施所對應的土地價款。
（三）銷售額計算公式：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
（四）當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
1.當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
2.房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
3.支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
4.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
▌稅事二：公共配套設施無償移交給政府三種情形視同銷售
（一）公共配套設施在可售面積之內的視同銷售
房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內，則應視同銷售，征收增值稅。
（二）單獨作價結算的配套公共設施視同銷售
房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施屬于未單獨作價結算的配套公共設施，無償贈送用于公益事業，不視同銷售；否則，則應視同銷售征收增值稅。【加微信：fdccspx關注更多精彩內容】
（三）公共配套設施無償移交，但并非用于公益事業或以社會公眾為對象視同銷售
房地產企業按約定將公共配套的學校無償移交給政府部門,是否屬于單位無償轉讓不動產,但用于公益事業或以社會公眾為對象除外,應根據房地產企業與政府部門的具體合同內容進行判定：如果房地產企業將公共配套的學校無償移交給政府部門，用于公益事業或以社會公眾為對象，符合36號文相關規定，不視同銷售，不征收增值稅；如果房地產企業將公共配套的學校無償移交給政府部門，但并非用于公益事業或以社會公眾為對象，則按視同銷售，征收增值稅。
（四）視同銷售銷售額的確定
1.當月同類貨物的平均銷售價格；
2.最近時期同類貨物的平均銷售價格；
3.組成計稅價格:組成計稅價格=成本*(1+成本利潤率)+消費稅稅額
（五）視同銷售價格異常按順序確定銷售額
納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉讓不動產而無銷售額的（用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外），主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：
1.按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
2.按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×（1 成本利潤率）
▌稅事三：用于公益事業的公共配套設施無償贈與不作視同銷售處理
房地產企業在開發區內建造公園或在紅線外修建道路后無償移交政府的行為，屬于“用于公益事業或者以社會公眾為對象”的無償贈與行為，不作視同銷售處理。如果能夠提供書面證據是應政府的要求而建造的，同樣不屬于規定的“無償贈送”行為，而應視為“為取得土地使用權支付的對價”，按照實際發生的成本計入土地成本。
▌稅事四：出租公共配套設施征稅范圍及適用稅率為11%
(一)征稅范圍
根據《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》規定，是房地產企業出租自己開發的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目（不含不動產售后回租融資租賃）。
(二)適用稅率
1.房地產企業銷售、出租不動產適用的稅率均為11%。
2.小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。
3.境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。
（三）不動產租賃服務范疇
不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。不動產租賃服務，是指在約定時間內將不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。租賃服務，包括融資租賃服務和經營租賃服務。
(一)融資租賃服務：是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃活動。即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內租賃物所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。融資性售后回租不按照融資租賃服務繳納增值稅。
(二)經營租賃服務：是指在約定時間內，將不動產轉讓他人使用、且租賃物所有權不變更的業務活動。
▌稅事五：公共配套設施進項稅額十一種情形可抵扣
進項稅額抵扣，是指企業在生產經營過程中購進原輔材料、銷售產品發生的稅額后，在計算應繳稅額時，在銷項增值稅中應減去的進項增值稅額。營改增后公共配套支出取得的增值稅專用發票，屬于下列七種情形的進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：
（一）增值稅專用發票，從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票）上注明的增值稅額。
（二）海關進口增值稅專用繳款書，從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
（三）農產品收購發票，購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。
（四）完稅憑證，從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
（五）已抵扣進項稅額的購進服務發生規定情形的。
（六）不動產在建工程。
（七）固定資產、無形資產、不動產發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目。
▌稅事六：公共配套設施進項稅額不適用分期抵扣規定
《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》國家稅務總局公告2016年第15號明確，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。
▌稅事七：增值稅銷售額建筑面積，不包括未單獨作價結算的配套公共設施建筑面積
當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。土地價款扣除中的建筑面積問題，《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）明確：當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
▌稅事八：地下車位永久租賃行為應按銷售不動產處理
合同法規定，租賃合同超過20年無效，永久租賃，應當視同銷售，按照繳11%的稅率繳納增值稅。對地下車位永久租賃行為，按財稅〔2016〕36號文件規定，應按銷售不動產處理，適用11%增值稅稅率。《合同法》規定了租賃合同的最高期限為20年，租賃合同超過20年無效。對《合同法》實施以前成立的合同發生糾紛，適用當時的法律規定；當時沒有法律規定的，可以適用《合同法》的有關規定。對于當時沒有法律規定的合同也要受到合同法的約束，即租賃的最長時限為20年。39.地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？
▌稅事九：地下車位出租、轉讓、移交納稅申報各不同
（一）地下車位用于出租，按不動產經營租賃服務繳納增值稅。
（二）地下車位用于轉讓，房開企業單獨作價轉讓其永久使用權，按銷售開發產品繳納增值稅。對于出售沒有獨立產權的車位，雖然購買方并未取得完全的占有權、使用權、收益權、處置權，但本著實質重于形式的原則，并從尊重交易雙方習慣出發，可暫按照出售不動產進行處理。
（三）地下車位移交給業主，無償移交給業主使用，作為公共配套處理，不視同銷售，成本記入公共配費用，進項稅額允許抵扣。
▌稅事一：單獨作價地下車位作為可售面積扣除土地價款
（一）房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
（二）單獨作價，是指為單獨簽訂銷售或轉讓使用權的合同，并收款價款或永久使用費。
（三）房地產項目可以出售的總建筑面積，包括單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
（四）地下車位的銷售或轉讓永久使用權，則應按“當期允許扣除的土地款=（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地使價款”公式計算允許扣除的土地價款。
