【案例】
建房人持有土地規(guī)劃二證，建房手續(xù)齊全，但沒有辦理房產(chǎn)證后死亡。現(xiàn)在繼承人們要繼承其房產(chǎn)，房產(chǎn)登記部門應(yīng)該如何辦理?
一種意見認(rèn)為：為了方便群眾，登記部門可以憑土地證、規(guī)劃證、繼承公證書等材料直接將房產(chǎn)辦理到繼承人名下;
另一種意見認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)由繼承人持規(guī)劃許可及土地等手續(xù)代位原建房人(被繼承人)補(bǔ)辦自建房的初始登記，再由繼承人憑繼承權(quán)公證，到房產(chǎn)登記部門辦理房屋轉(zhuǎn)移登記至繼承人名下。
筆者同意第二種意見。
一、合法的未登記房產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立必須經(jīng)過登記才有物權(quán)效力
《物權(quán)法》第30條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”。據(jù)此可知，合法建造的房屋竣工后，所有權(quán)人就取得了該房屋的物權(quán)。《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”明確指出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立經(jīng)依法登記后才具有物權(quán)效力。物權(quán)效力包括物權(quán)的優(yōu)先效力、追及效力、排他效力和物上請(qǐng)求權(quán)等。根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，是將物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)登載于特定國(guó)家機(jī)關(guān)的簿冊(cè)上，其目的是使第三人在物權(quán)變動(dòng)時(shí)，知道權(quán)利狀態(tài)，維護(hù)交易安全。因此，不經(jīng)過登記，合法建造房屋所有權(quán)的設(shè)立和取得后的物權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓(包括繼承)等均無法進(jìn)行，物權(quán)效力無法發(fā)揮。
二、初始登記是合法的未登記房產(chǎn)具有物權(quán)效力的首要前提
(一)初始登記是對(duì)合法建造房屋的首次登記，是所有權(quán)設(shè)立的本登記，是辦理房屋其他登記(除預(yù)登記)的基礎(chǔ)和前提。沒有初始登記，其他登記(除預(yù)登記)都是無本之木、無源之水。
(二)根據(jù)《物權(quán)法》第16條“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”和《房屋登記辦法》第24條“房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)”。筆者認(rèn)為，房屋登記簿記載的是房屋從產(chǎn)生到滅失自然狀況和權(quán)利狀況變化的全過程。如果沒有初始登記，房屋登記簿的記載就不完整，就不能準(zhǔn)確反映房屋權(quán)屬變化的軌跡。
三、不能把對(duì)合法的未登記房產(chǎn)的繼承作為初始登記來做
有的同志提出，根據(jù)《物權(quán)法》第29條“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力”。此案中合法建造的自建房雖然沒有辦理房屋初始登記，但繼承人已經(jīng)取得了物權(quán)。為了方便群眾，登記部門可以憑土地證、規(guī)劃證、繼承公證書等材料直接辦理初始登記，將房產(chǎn)登記到繼承人名下。筆者認(rèn)為不妥，理由如下：
(一)違反《房屋登記辦法》的規(guī)定。此案中繼承人取得被繼承人合法建造的房屋所有權(quán)的途徑是繼承。繼承人不是合法建造房屋的首個(gè)權(quán)利人。根據(jù)《房屋登記辦法》第20條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記并將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿必須符合“三個(gè)一致”的要求：一是申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致;二是申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致;三是申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)一致。雖然繼承人可以代位申請(qǐng)，但直接將房屋所有權(quán)人登記為繼承人是不符合這“二個(gè)一致”的要求的。因此，繼承人不具備作為初始登記權(quán)利人的條件，不能成為房屋初始登記的權(quán)利人，唯一具備條件的是房屋的被繼承人。
(二)影響國(guó)家稅收、將來國(guó)家必定要開征遺產(chǎn)稅，如果將合法建造的沒有登記的房產(chǎn)直接登記到繼承人名下.就無法認(rèn)定此房產(chǎn)為遺產(chǎn)，勢(shì)必造成國(guó)家稅收的損失。
(三)不利于國(guó)家即將出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施。如果可以將合法建造的未登記房產(chǎn)直接登記到繼承人名下，勢(shì)必會(huì)助長(zhǎng)合法建造的自建、自住房不登記、不辦證的情況。造成個(gè)人住房信息不完整，房屋登記簿不能真實(shí)反映房屋的權(quán)屬變化狀況。
四、如何繼承合法建造的未登記房產(chǎn)
房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋產(chǎn)權(quán)的證明。根據(jù)《民法通則》第9條：“公民從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。”權(quán)利人已經(jīng)死亡，就無法享有民事權(quán)利，因此，為已死亡的人辦理產(chǎn)權(quán)證的確不妥。但我們不能將記載于登記簿與房屋發(fā)證混為一談。原權(quán)利人已死亡，現(xiàn)在的權(quán)利人為其繼承人，為原來的已死亡的權(quán)利人發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證已沒有任何意義。《物權(quán)法》第14條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”明確不動(dòng)產(chǎn)登記是記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，而不是發(fā)證。一般來講，不動(dòng)產(chǎn)從產(chǎn)生到滅失，權(quán)屬狀況要發(fā)生多次變化，登記簿上記載的不同時(shí)期的權(quán)利人有死亡是正常現(xiàn)象，沒有任何法律規(guī)定權(quán)利人死亡登記簿就不可以記載或必須將其從登記簿中刪除。也就是說，登記簿可以記載死亡人的房產(chǎn)信息。因此，房產(chǎn)登記部門可以憑繼承人的代位申請(qǐng)材料和繼承公證書等相關(guān)材料將被繼承人生前對(duì)此房產(chǎn)擁有物權(quán)的情況記載于房屋登記簿中，作為此房產(chǎn)的初始登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書和登記證明，同時(shí)為繼承人辦理房屋繼承的轉(zhuǎn)移登記。
