房子寫誰(shuí)名，5種情況要知道
目前關(guān)于產(chǎn)權(quán)證上到底寫誰(shuí)的名字主要有5種做法，不同的方案可能導(dǎo)致不同的法律后果，戀愛(ài)中的男女應(yīng)當(dāng)對(duì)此有清晰的認(rèn)識(shí)，然后再根據(jù)自己家庭和對(duì)方的實(shí)際情況選擇適合的方案，以免倉(cāng)促?zèng)Q定后，家庭、戀人反目，產(chǎn)生不必要的矛盾。
（一）寫“準(zhǔn)夫妻”二人的名字
這是大多數(shù)戀人特別是女孩子的觀點(diǎn)。他們認(rèn)為，既然房子買了是結(jié)婚用的，未來(lái)也是給他們居住的，當(dāng)然應(yīng)該寫戀人雙方的名字。
登記在“準(zhǔn)夫妻”名下的法律后果
如果采用這種方案，那么房屋將被認(rèn)定為夫妻的共有財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定是夫妻的共同債務(wù)。如無(wú)“借條”等其他證據(jù)，父母的出資也將被認(rèn)定為贈(zèng)與夫妻兩人，歸雙方共有，若出現(xiàn)離異，父母也無(wú)權(quán)索回出資錢款。但如果購(gòu)房后“準(zhǔn)夫妻”并沒(méi)有進(jìn)行婚姻登記，而是分手，那么“準(zhǔn)婚房”仍將認(rèn)定為雙方共有財(cái)產(chǎn)，貸款也是為雙方的共同債務(wù)。但對(duì)于父母的出資，如果有相應(yīng)證據(jù)顯示父母出資是基于“準(zhǔn)夫妻”雙方結(jié)婚的目的，法院也會(huì)認(rèn)定這部分出資是一種附加條件的贈(zèng)與，而條件就是雙方結(jié)婚。但如果雙方?jīng)]有結(jié)婚，父母就有權(quán)索回出資的錢款，上海一家法院此前就出現(xiàn)過(guò)這樣的判例。
（二）寫父母的名字
這是很多男方家長(zhǎng)的觀點(diǎn)。他們認(rèn)為，雖然房子買了是結(jié)婚用的，但畢竟戀人們還沒(méi)有登記，有的期房還要等一年多才能交房，到時(shí)候分手了該怎么辦。況且首付款全是父母出的，戀人們并沒(méi)有什么投入，因此寫父母的名字也比較保險(xiǎn)。
◆登記在父母名下的法律后果
如采用這種方案，房屋將被認(rèn)定為父母的財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為父母的債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值也由父母享有或承擔(dān)。但如果結(jié)婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無(wú)法主張房屋，但對(duì)于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，并要求父母返還并平均分割。
（三）寫男方及其父母的名字
這種做法也較為普遍，往往是因?yàn)槟蟹降母改赋隽巳康氖赘犊睿磥?lái)還貸也主要依靠男方的收入，這婚房應(yīng)算是男方家的財(cái)產(chǎn)。
◆登記在男方及其父母名下的法律后果
若采用這種方案，房屋將認(rèn)定是男方及其父母的共有財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為他們的共有債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值由他們共同享有或承擔(dān)。而男方的相應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，根據(jù)新的《婚姻法》，這部分財(cái)產(chǎn)并不因結(jié)婚而產(chǎn)生共有的結(jié)果。但如果婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，女方雖無(wú)法主張房屋，但對(duì)于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并要求男方及其父母返還并平均分割。產(chǎn)權(quán)證登記在女方及其父母名下的法律后果亦是這樣。
（四）寫雙方父母和“準(zhǔn)夫妻”的名字
很多人認(rèn)為，與其那么麻煩，不如把雙方所有人都登記到產(chǎn)權(quán)證上，這樣大家都有權(quán)利，公平合理。
◆登記在雙方父母和“準(zhǔn)夫妻”名下的法律后果
若采用這種方案，房屋將認(rèn)定是“準(zhǔn)夫妻”和雙方父母的共有財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為其共有債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值也由這些人共同享有或承擔(dān)。如果婚后僅用夫妻雙方的婚后收入還貸的，雙方離婚，對(duì)于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方父母則無(wú)權(quán)享有該部分財(cái)產(chǎn)。
（五）只寫男方或女方的名字
在由“準(zhǔn)夫妻”中的一方或一方的家庭獨(dú)自承擔(dān)所有房款的情況下，為了避免婚后因父母的介入而產(chǎn)生不必要的麻煩，很多戀人選擇了這種方案。
◆只登記在男方或女方名下的法律后果
這種情況需要從兩個(gè)角度進(jìn)行分析：其一，一方或一方的父母出資，僅僅登記在該方子女的名下，根據(jù)新《婚姻法》的規(guī)定，這屬于該方子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，結(jié)婚后也不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，若出現(xiàn)離婚，該房產(chǎn)仍屬于原產(chǎn)權(quán)人;其二，一方或一方的父母出資，但登記在未出資的另一方名下，法院通常認(rèn)定為一種附條件的贈(zèng)與行為，如果雙方未結(jié)婚，該房屋屬于產(chǎn)權(quán)證上所載一方的名下，但對(duì)方可以要求返還已支付的款項(xiàng)。如果雙方結(jié)婚，則屬于產(chǎn)權(quán)證下該方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
還有這些事你也要知道
1月20日晚，國(guó)土資源部發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)許多我們關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了明確。
1、建筑物與土地、海域一并登記
《實(shí)施細(xì)則》明確，房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物，應(yīng)與所依附的土地、海域一并登記。
2、不動(dòng)產(chǎn)登記材料要記牢
不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。其中，原始材料包括：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料。
3、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更的不用更換。
《實(shí)施細(xì)則》特別提及，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。
4、共同擁有不動(dòng)產(chǎn)的，要三分之二全體共有人共同申請(qǐng)
《實(shí)施細(xì)則》明確，處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上共有人或全體共有人共同申請(qǐng)，但另有約定的除外;按份共有人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。
5、無(wú)民事行為能力的人由監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)
無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。
6、對(duì)于有爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)，可持法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書單方申請(qǐng)
對(duì)于有爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)，《實(shí)施細(xì)則》明確，當(dāng)事人可持法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或人民政府生效決定，單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。
7、小區(qū)道路綠地為業(yè)主共有，轉(zhuǎn)讓時(shí)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓
《實(shí)施細(xì)則》則作出了明確規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。”
8、申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記后，受理機(jī)構(gòu)還會(huì)實(shí)地查看
《實(shí)施細(xì)則》明確，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)后，除了進(jìn)行資料審查，包括申請(qǐng)人、委托代理人身份證明材料及授權(quán)委托書與申請(qǐng)主體是否一致，完稅或繳費(fèi)憑證是否齊全等外，還將到不動(dòng)產(chǎn)所在地實(shí)地查看。
如果是首次登記或在建建筑物抵押登記，主要查看房屋或在建建筑物坐落及其建造完成等情況;因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，則要查看不動(dòng)產(chǎn)滅失情況等。
9、法院要求執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理
根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》，法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的;檢察院、公安機(jī)關(guān)依法持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;人民政府依法做出征收或收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
10、房產(chǎn)信息絕對(duì)保密，任何人都不得泄露
各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)采取措施保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)將登記信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)。
11、查他人房產(chǎn)需有利害關(guān)系
《實(shí)施細(xì)則》明確，國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度。因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人，可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。但是，權(quán)利人、利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)?shù)骄唧w辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。
12、查詢的時(shí)候應(yīng)該拿哪些資料？
權(quán)利人申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，應(yīng)當(dāng)提交查詢申請(qǐng)書、查詢目的說(shuō)明、申請(qǐng)人身份材料;利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，須提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料。
權(quán)利人查詢自己不動(dòng)產(chǎn)登記資料，無(wú)需提供查詢目的說(shuō)明;有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員查詢的，應(yīng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、本人工作證。
查詢?nèi)艘蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具并加蓋查詢專用章。但不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料不得帶離設(shè)定的場(chǎng)所。
13、遇到哪些情況，我們可以投訴或舉報(bào)登記機(jī)構(gòu)工作人員？
其中明確，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反《實(shí)施細(xì)則》的情形包括：對(duì)符合登記條件的登記申請(qǐng)不予登記，對(duì)不符合登記條件的登記申請(qǐng)予以登記;擅自復(fù)制、篡改、毀損、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿;泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息;無(wú)正當(dāng)理由拒絕申請(qǐng)人查詢、復(fù)制登記資料;強(qiáng)制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員有上述情形之一的，除依法給予處分外，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑責(zé)。
14、我們也不能這樣做啊，否則……
《實(shí)施細(xì)則》同時(shí)明確了當(dāng)事人的違規(guī)行為，包括：采用提供虛假材料等欺騙手段申請(qǐng)登記;采用欺騙手段申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料;違反國(guó)家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息;查詢?nèi)诉z失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料的;擅自將不動(dòng)產(chǎn)登記資料帶離查詢場(chǎng)所、損壞查詢?cè)O(shè)備的。
