約定抵押權(quán)依當(dāng)事人之間的約定而創(chuàng)設(shè)。法定抵押權(quán)依法律的規(guī)定而產(chǎn)生。《法國民法典》第2121條規(guī)定，夫妻一方對(duì)另一方財(cái)產(chǎn)的權(quán)利與債權(quán);未成年人與受監(jiān)護(hù)的成年人對(duì)監(jiān)護(hù)人或法定管理人的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利和債權(quán)等均有法定抵押權(quán)。《德國民法典》第648條規(guī)定：建筑工程或者建筑工程一部分的承攬人，以其合同所產(chǎn)生的債權(quán)，可以要求定做人讓與建筑用地的擔(dān)保抵押權(quán)。工作尚未完成的，承攬人可以為了其已提供的勞動(dòng)的相應(yīng)部分的報(bào)酬以及未包含在報(bào)酬之內(nèi)的墊款，要求讓與擔(dān)保抵押權(quán);同時(shí)，造船廠所有權(quán)人以其由建造或者修理船舶所產(chǎn)生的債權(quán)，對(duì)建造中的船舶，可以要求定做人讓與其船舶抵押權(quán)，等等。
我國《擔(dān)保法》未規(guī)定有法定抵押權(quán)。但《合同法》第二百八十六條關(guān)于建設(shè)工程合同價(jià)款支付的規(guī)定，由于涉及建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)和拍賣所得優(yōu)先受償問題，現(xiàn)在已被理解為承包人對(duì)建設(shè)工程的法定抵押權(quán)。另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。此規(guī)定頗受爭議，皆因通常意義上的出讓金乃屬債權(quán)性質(zhì)，無法與抵押權(quán)相對(duì)抗，并先于抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)而實(shí)現(xiàn)，唯有解釋為法定抵押權(quán)方可成立，即國家在劃撥土地上存有法定抵押權(quán)，土地使用人在轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)，國家可就該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得優(yōu)先于其他抵押權(quán)而受償。
法定抵押權(quán)的問題出在公示方面。以合同法第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)為例，因其依法律的規(guī)定產(chǎn)生，而非依當(dāng)事人的合意產(chǎn)生，故無須登記。因無登記，則無法查知。無法查知，則無法考量風(fēng)險(xiǎn)。比如在轉(zhuǎn)讓和抵押有在建工程的土地使用權(quán)時(shí)，有關(guān)當(dāng)事人無法調(diào)查該土地使用權(quán)上是否有法定抵押權(quán)負(fù)擔(dān)。盡管有學(xué)者認(rèn)為，法律的規(guī)定就是最好的公示，但在實(shí)踐中，當(dāng)事人不僅需要弄清楚有無法定抵押權(quán)，更需要弄清楚法定抵押權(quán)的大小。但在建工程中的建筑工程合同的數(shù)量、種類和履行情況均無登記和公示，如何能弄清楚法定抵押權(quán)的大小?更為嚴(yán)重的是，合同法第286條被不法商人惡意利用的例子已屢見不鮮。即房地產(chǎn)商先將項(xiàng)目抵押給銀行以套取資金，然后又把工程發(fā)包給自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)，以關(guān)聯(lián)企業(yè)的工程款優(yōu)先權(quán)來侵蝕銀行的抵押權(quán)。更有甚者，將既有法定抵押權(quán)又有約定抵押權(quán)的項(xiàng)目以預(yù)售的方式賣給購房人，在獲得多重利益后溜之大吉。為此，最高人民法院通過司法解釋將可以優(yōu)先受償?shù)慕ㄖこ虄r(jià)款限于應(yīng)支付的工作人員報(bào)酬和材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，并將行使優(yōu)先權(quán)的期限規(guī)定為六個(gè)月。此司法解釋雖未從根本上解決問題，但在一定程度上緩解了合同法第286條引起的法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)的沖突。
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房地產(chǎn)抵押合同創(chuàng)設(shè)的抵押權(quán)，因其由當(dāng)事人的約定而生，故為約定抵押權(quán)。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律性質(zhì)
1、從屬性。抵押合同為擔(dān)保主債務(wù)合同的履行而簽定，是主債務(wù)合同的從合同。抵押權(quán)為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定，因而，抵押權(quán)從屬于主債權(quán)，其因主債權(quán)的成立而成立，處分而處分，消滅而消滅。
成立上的從屬性。抵押權(quán)成立上的從屬性并不在于主債務(wù)和抵押合同簽定的先后次序，而在于抵押權(quán)的擁有必先以債權(quán)的擁有為前提。抵押合同可以在主債務(wù)合同之后簽訂，或同時(shí)簽定，也可以在主債務(wù)合同之前簽定，如《德國民法典》第113條規(guī)定，抵押權(quán)也可以為將來的或者附條件的債權(quán)而設(shè)定;我國的司法實(shí)踐中也有當(dāng)事人先簽訂最高額房地產(chǎn)抵押合同、后在一定期間陸續(xù)簽定主債務(wù)合同的先例。此種情形，雖先有抵押合同，并已經(jīng)相應(yīng)登記，但當(dāng)事人無法行使抵押權(quán)，抵押權(quán)之行使，須以債權(quán)之成立為前提。
處分上的從屬性。抵押權(quán)隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。如《德國民法典》第1153條第一款規(guī)定：債權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給新所有權(quán)人;第二款規(guī)定：債權(quán)不得不隨抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)不得不隨債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。我國《擔(dān)保法》第五十條規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。
消滅上的從屬性。抵押權(quán)因債權(quán)之消滅而消滅。我國《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
2、不可分性。對(duì)于抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，債權(quán)人可以對(duì)全部抵押物行使權(quán)利，債權(quán)或抵押標(biāo)的物的變化均對(duì)抵押權(quán)不發(fā)生影響。
關(guān)于債權(quán)之變化。債權(quán)被分割或部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可共同行使抵押權(quán);債權(quán)被部分清償?shù)模瑐鶛?quán)人仍可就余下債權(quán)對(duì)全部抵押物行使權(quán)利。
關(guān)于抵押標(biāo)的物之變化。抵押標(biāo)的物被分割或轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響，仍有追及效力;抵押標(biāo)的物部分滅失的，其剩余部分仍擔(dān)保全部債權(quán);抵押標(biāo)的物之市場價(jià)格發(fā)生波動(dòng)的，不對(duì)當(dāng)事人發(fā)生增加或減少抵押標(biāo)的物的權(quán)利或義務(wù)〖注：參見張雙根：“論抵押權(quán)的不可分性”，《現(xiàn)代法學(xué)》，1994年4月，第18-20頁。同時(shí)參見史尚寬著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000年出版，第62-64頁〗。
3、特定性。抵押權(quán)的特定性常被理解為表現(xiàn)在抵押標(biāo)的物的特定性和所擔(dān)保的債權(quán)的特定性〖注：參見郭明端：“關(guān)于抵押權(quán)的幾個(gè)法律問題”，《中國法學(xué)》，1988年6月，第69-76頁。同時(shí)參見王利明著：《物權(quán)法論》，“關(guān)于抵押權(quán)的幾個(gè)法律問題”，第680頁〗。抵押標(biāo)的物的特定性不容置疑，因我國民法未規(guī)定類似《法國民法典》中的一般抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)是加在房地產(chǎn)上的特定負(fù)擔(dān)，它以特定的房地產(chǎn)保證債務(wù)的履行。所謂特定的房地產(chǎn)，即是抵押合同約定的、并經(jīng)登記公示的一定位置和面積的房地產(chǎn)。不是抵押合同約定的并經(jīng)登記公示的一定位置和面積的房地產(chǎn)，不能認(rèn)為其具有抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)。抵押權(quán)的行使也不能超出特定的標(biāo)的物的范圍。
至于所擔(dān)保的債權(quán)的特定性，應(yīng)是相對(duì)債權(quán)人的其他債權(quán)而言，即抵押權(quán)擔(dān)保的是某特定的債權(quán)，即主債務(wù)合同規(guī)定的債權(quán)，而不是其他債權(quán)。特定的債權(quán)不等于債權(quán)的數(shù)額是確定的，如債權(quán)的孳息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)無法準(zhǔn)確預(yù)見。在最高額抵押中，抵押權(quán)的設(shè)定只是明確其擔(dān)保的債權(quán)的范圍，并未明確債權(quán)本身。因此，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的特定性是相對(duì)的，其主要表現(xiàn)為特定的債權(quán)范圍，而不是特定的債權(quán)數(shù)額。
