近日，江西省南昌市西湖人民法院判決了一起房屋租賃合同的糾紛案，法院認為出租方提供不符合約定的租賃物，存在重大違約，但并沒有構成根本性違約。上海合同律師指出區分一般違約和根本違約的關鍵在于違約行為是否導致合同不能繼續履行，導致合同相對方的合同目的不能實現。
法院經審理查明：2018年4月，被告1某產權交易所發布《信息披露公告》，載明：以現狀掛牌被告2某中心原辦公樓，以整體打包方式進行公開招租，租期5年。原告某酒店于2018年5月提出書面申請，申請承租涉案房屋，并按公告要求交納了交易保證金人民幣30萬元至被告1某產權交易所。2018年5月22日，被告1某產權交易所發布《受讓人資格確認通知》，通知原告具備該項目受讓人資格。后租賃房屋交付時，原告發現租賃房屋現狀與招標出租的狀況不符，房屋內原有20余臺空調被原承租方拆除，房屋吊頂和消防管網等也存在一定程度的損壞。原告認為被告2某中心不能按招標公告約定交付房屋，導致合同目的無法實現，故未與被告2某中心簽訂正式的租賃合同，并于2018年7月11日向被告1某產權交易所發函，申請退回30萬元交易保證金未果。原、被告因此產生糾紛，原告遂訴至法院，要求被告1、2共同返還保證金30萬元。一審法院認為，依《合同法》第60條第l款規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案租賃合同系雙方真實意思表示，不違反法律規定，應予以認可，雙方應按照約定全面履行自己的義務。涉訴房屋內裝修及物品雖然有一定程度的損壞以及空調被拆除等，但尚不構成根本性違約，并不必然導致合同無法履行，原告可與被告2某中心溝通租賃房屋內部裝修及空調拆除問題，再行決定合同是否繼續履行。對租賃合同未能實際履行，導致租賃物造成一定時間的閑置，產生了一定的租金損失，雙方均負有責任。法院院酌定原告承擔30%的次要責任，被告承擔70%的主要責任。原告責任部分，被告2某中心有權扣除一部分保證金作為補償。故法院最終認定被告2某中心應返還原告某酒店保證金21萬元，因保證金由被告1某產權交易所保管，故由被告1某產權交易所直接給付原告某酒店即可。據此，一審法院依法判令：被告1某產權交易所退回原告某酒店交易保證金人民幣21萬元，并駁回原告其他訴訟請求。宣判后，雙方均未上訴，并按照判決履行完畢，做到了案結事了。
上海合同律師表示：本案中，被告作為出租方，沒有按照合同的約定提供出租房，但是并沒有導致租賃合同不能完全履行，承租人仍然可以承租房屋，合同沒有必要解除，但是被告仍然需要承擔一定的違約責任。
《合同法》第六十條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。第二百一十六條：出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
滬律網提示：根本違約，是指當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為將導致合同相對方的合同目的落空的違約方的嚴重違約行為。當事人一方遲延履行其主要債務，還不能稱之為根本違約，只有當其遲延履行的行為致使合同相對方合同目的不能實現時，才可將之稱為根本違約。
