2003年5月，汪某一家三口購買了上海康定路某號一處預(yù)售商品房，并辦理了該房屋的登記備案手續(xù)。2004年7月，楊小姐與汪某一家簽訂了有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓的協(xié)議書，約定由汪某一家將購買的預(yù)售商品房以58萬元人民幣的價格賣給楊小姐，同時告知該房屋已設(shè)定抵押，抵押金額為20萬元。簽約當(dāng)天，楊小姐支付了定金9萬元，在10日內(nèi)又支付了8.4萬元。2004年11月，汪某一家將房屋交付給了楊小姐。
汪某一家還承諾在開發(fā)商辦出大產(chǎn)證之日起45天內(nèi)，辦妥房屋的小產(chǎn)證，在完成上述事宜后的3天內(nèi)，再與楊小姐簽訂正式的房屋買賣合同。2004年11月，開發(fā)商取得了大產(chǎn)證，可是汪某一家卻未按約定辦理小產(chǎn)證及注銷抵押登記。
今年3月3日，楊小姐向汪某一家發(fā)出了律師函，要求繼續(xù)履行協(xié)議書中的約定，但未果。隨后，楊小姐起訴到法院，要求汪某一家按約定將系爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶給自己。
法院審判
汪某一家辯稱，與楊小姐簽訂協(xié)議書時，還沒有取得系爭房屋的產(chǎn)權(quán)，協(xié)議書僅僅是買賣房屋的意向性合同。而在履約過程中，汪某夫妻之間產(chǎn)生了重大矛盾，并于今年4月經(jīng)區(qū)民政局協(xié)議離婚，由于出現(xiàn)這一新情況，所以無法繼續(xù)履行協(xié)議書。
法院則查明，在楊小姐起訴后不久，汪某一家申請辦理了系爭房屋的抵押登記注銷手續(xù)，并在1個月后取得了系爭房屋的小產(chǎn)證。
法院認(rèn)為，當(dāng)初的協(xié)議書是買賣雙方自愿簽訂，內(nèi)容包括定金數(shù)額、定金支付日期，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等內(nèi)容。在實際履約過程中，楊小姐不僅向汪某一家支付了定金，還支付了部分購房款，汪某一家也將房屋實際交付給了楊小姐占有使用。因此，協(xié)議書不僅是買賣房屋的意向性合同，可以認(rèn)定其性質(zhì)就是房屋買賣合同，只是由于當(dāng)時汪某一家沒有取得房屋的小產(chǎn)證，才不能簽訂正式的房屋買賣合同。
現(xiàn)在，系爭房屋的抵押權(quán)已被注銷，汪某一家在案件的訴訟過程中也取得了小產(chǎn)證，系爭房屋完全符合轉(zhuǎn)讓的法定條件。至于汪某夫婦離婚純屬家庭內(nèi)部事務(wù)，不構(gòu)成可以推翻協(xié)議書的法定事由。所以法院作出判決，汪某一家與楊小姐補(bǔ)簽正式的房屋買賣合同，并至房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
律師點(diǎn)評
雖然汪某夫婦關(guān)系不睦、離婚分手，但如同法院確認(rèn)的那樣，離婚并不能對抗他們與楊小姐簽訂的涉及二手房買賣的協(xié)議書。當(dāng)然，汪某一家與楊小姐簽訂協(xié)議書時，還未獲得小產(chǎn)證，但沒有小產(chǎn)證，只是不能向房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更，而雙方所簽訂的買賣二手房意向是明確的，況且雙方在一些具體細(xì)節(jié)上均取得了一致意見。所以，法院最終認(rèn)定離婚屬家庭內(nèi)部事務(wù)，在對抗出售房屋的外部事務(wù)上，不具有法定的對抗效力。
